Все, что вы когда-либо хотели знать о жилищной ипотеке, но боялись спросить

Вам нужно переехать в поисках лучшей работы или стать ближе к семье? Или просто пришло время для чего-то нового? Может быть, вы впервые в жизни хотите купить дом.

Если покупка нового дома не за горами, у вас есть много возможностей рассмотреть. Прежде всего, какую цену вы ищете? Как узнать, выгодная ли сделка? Если это ваш первый дом, у вас, вероятно, возникнет много вопросов по ипотеке. Возможно, вы уже приобрели дом и у вас есть ипотечный кредит, но вы действительно не понимаете, что означают ваши условия оплаты или какие другие виды ссуд доступны для покупателей жилья.

В этой статье я хотел обрисовать многие из этих деталей и вариантов, чтобы дать вам лучшее представление о том, что вы делаете, и дать вам более четкое представление о будущем. Если вы посмотрите на это с этой точки зрения, то чем больше вы будете осведомлены о процессе, тем меньше вероятность того, что вы сможете воспользоваться преимуществами или столкнетесь с проблемами позже из-за чего-то, чего вы не знали. Давайте прямо сейчас!

Фото rawpixel на Unsplash

Что такое ипотека?

Начнем с определения, что такое ипотека. Ипотека - это система ссуды, которая позволяет покупателю выложить меньшую сумму денег, чем стоимость дома. Допустим, я хочу купить дом за 130 000 долларов, но у меня есть только 10 000 долларов, а иногда и вовсе ничего.

Затем банк или частный кредитор позволяет вам занять оставшуюся часть стоимости дома и производить платежи им с процентами в течение заранее определенного периода времени. Время, на которое вы занимаете деньги, называется «сроком» ссуды и может достигать 30 лет. Чтобы убедиться, что вы выполнили свою часть сделки и вернули деньги, ваш дом предоставляется в качестве залога. Другими словами, если вы перестанете производить выплаты по кредиту, банк или кредитор могут забрать у вас дом в процессе обращения взыскания.

Части вашей конкретной ссуды включают в себя основную сумму, проценты, налоги и страхование. Общая сумма этих четырех частей обычно называется «PITI», что означает просто первую букву каждой части вашей ипотеки (основная сумма, проценты, налоги, страхование). Но что означают каждое из этих слов и из чего они состоят? Отличные вопросы!

Быстрая викторина

Для каждого вопроса выберите лучший ответ. Ключ ответа ниже.

Какой процент населения покупает жилье?
- 90%
- 82%
- 67%
- 48%
- 32%
- 17%

Ключ ответа

Фото Фернандо Лавина на Unsplash

Части ипотеки

Итак, четыре части вашей ипотеки - это основная сумма, проценты, налоги и страхование. Давайте пройдемся по каждой части, чтобы помочь вам лучше их понять.

Директор

Принципал - это сумма, которую вы фактически взяли в долг для оплаты своего нового дома. Это цена дома за вычетом суммы, которую вы заплатили из своего кармана. Если вы не положили деньги, то основная сумма - это полная стоимость дома. Например, если вы купили дом за 300000 долларов и выложили 60000 долларов (волшебные 20%, которые обычно нравятся кредитору и делают вас для них менее рискованным покупателем), то ваша ипотека (ваша основная сумма) составляет 240 000 долларов.

Говоря о менее рискованных покупателях, если у вас есть как минимум 20% от покупной цены, которую вы должны отложить на свой дом, вы обычно получаете лучшую процентную ставку, и тогда у вас будет меньше обручей, через которые нужно будет перепрыгнуть, чтобы претендовать на получение желаемой ссуды.. Банк / кредитор считает вас более квалифицированным на этом этапе, потому что у вас есть немного шкуры в игре.

Если вы решите внести менее 20%, банк / кредитор, вероятно, не предоставит вам минимально возможную процентную ставку и, скорее всего, потребует от вас приобрести частную ипотечную страховку (PMI). PMI защищает банк / кредитора в случае, если вы не вносите платежи по ипотеке. Это НЕ то же самое, что страхование домовладельца, которое защищает ВАС в случае пожара, наводнения, кражи со взломом и т. Д.

Примечание: если у вас нет или вы не хотите вносить аванс в размере 20% и вам необходимо приобрести PMI, в какой-то момент, когда вы заплатили сумму, достаточную банку / кредитору (обычно это волшебные 20%), вы можете отменить PMI, и ваш ежемесячный платеж немного снизится.

Фото Леа Бём на Unsplash

Интерес

Процент - это сумма, которую банк взимает с вас за заимствование Принципала, как и с вашей кредитной карты. Например, если остаток по ипотечному кредиту начинается с 100 000 долларов, а процентная ставка по кредиту составляет 5%, 30-летний срок требует ежемесячного платежа в размере 536,83 долларов. В течение 30-летнего кредита общая сумма всех ваших платежей составляет чуть менее 193 259 долларов. Это 93% надбавки к выплате процентов сверх остатка по ипотеке!

Многие домовладельцы с 30-летней ипотекой не осознают, сколько они платят в качестве процентов. Это проблема. Для многих решение состоит в том, чтобы ускорить выплату, либо выплачивая больше основной суммы каждый месяц, либо заключая более короткий контракт на погашение. Самый известный из них - 15-летний срок. Я настоятельно рекомендую изучить это подробнее и сравнить ежемесячный платеж с платежом за весь период кредита, чтобы убедиться, что вы получите лучшую сделку.

Налоги

Налоги - это сумма налогов на недвижимость, по которым был начислен приобретаемый вами дом. Эта сумма представляет собой процент от стоимости вашего дома, и она основана на районе, в котором дом построен для поддержки города, школ, округа и / или инфраструктуры штата в этом районе. Эта стоимость может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от стоимости жилья в районе в течение срока действия кредита.

Как правило, это уже часть вашего платежа, которая будет снята и помещена на счет условного депонирования, чтобы накопить для вашего платежа в конце года, но это то, что вы можете выбрать в процессе покупки. Вы даже можете получить возможность снизить ежемесячный платеж и самостоятельно сэкономить на налогах. Еще одна отличная тема для изучения.

Фото Майкла Браунинга на Unsplash

Страхование

Страхование выплачивается выбранной вами компании, чтобы застраховать ваш дом от кражи, пожара или любого другого бедствия в форме страхования жилья. Вы можете отказаться от выплаты этой суммы в рамках ипотеки и самостоятельно оплатить ее страховой компании, если захотите. Однако, если банк / кредитор считает вас заемщиком с высоким уровнем риска, он может потребовать, чтобы вы включили его в свой платеж по ипотеке. Большинство людей в любом случае предпочитают платить это ежемесячной ипотечной выпиской просто потому, что это проще.

Хотя ваши платежи по фиксированной ставке на 30 лет (фиксированная ставка означает, что они не могут изменять сумму вашего платежа каждый месяц) ипотека будет оставаться неизменной в течение всего срока действия ссуды, вначале она структурирована таким образом, что большая часть суммы распределяется в счет процентов, которые вы платите по ссуде. Это означает, что в традиционной 30-летней ссуде на выплату половины основной суммы требуется более 20 лет, поскольку вы выплачиваете в основном проценты вперед. Другая половина выплачивается за последние 10 лет. Фактически, 30-летний срок амортизируется так медленно, что через пять лет (60 платежей) ваша задолженность по-прежнему составляет около 92% от первоначального баланса.

К счастью, со временем это изменится, и большая часть платежа, которую вы производите, начнет поступать в пользу основной суммы. В этот момент вы создадите «капитал» или право собственности на свой дом, и это цель! Но учтите, что средний покупатель, впервые покупающий дом, сохраняет свой дом менее пяти лет, когда вы подписываете эти документы. Проведите свое исследование!

Итак, давайте поговорим о типах ипотечных кредитов или способах оплаты вашего нового дома.

Фото Джареда Райса на Unsplash

Традиционные виды ипотеки

Первый вариант, который вы можете рассмотреть, - это наличные, так как со временем вы наверняка сэкономите кучу денег! Если у вас скопилась куча денег, у богатого родственника, который хочет дать вам кучу денег, или вы выиграли Powerball, вам вообще не нужно брать ипотеку. Вы можете ускорить покупку, расслабиться и начать собирать вещи. Вам даже не нужно претендовать на получение кредита. Поздравляю!

Однако, если вы, как и все мы, должны взять ипотечный кредит для всей или части покупки, вот наиболее распространенные типы ссуд на сегодняшний день:

30-летняя фиксированная ипотека - это, безусловно, самый распространенный вид жилищной ссуды. С помощью этого кредита финансируется более 75% всех покупок. Это означает, что процентная ставка, которую вы получаете при получении кредита, остается неизменной в течение следующих 30 лет. Эти ссуды лучше всего подходят, когда процентные ставки низкие или если ставки растут, поскольку у вас нет возможности предсказать, насколько они могут подняться. Они также являются первым выбором для людей, которые хотят предсказуемой оплаты и планируют жить в доме в течение длительного времени, например, от 5 до 7 лет. Ваш ежемесячный платеж, вероятно, будет ниже с этим планом, но со временем вы будете платить больше процентов.

Фиксированная ипотека на 15 лет - это то же самое, что и фиксированная ипотека на 30 лет, но вы выплатите ссуду вдвое быстрее и заплатите 1/3 процентов. Эти ссуды обычно имеют более низкие процентные ставки, но ежемесячный платеж (очевидно) выше, чем для 30-летнего кредита. Очевидным преимуществом этих ссуд будет то, что вы раньше погасите ссуду и быстрее создадите собственный капитал в доме. Недостатком может быть более высокий ежемесячный платеж, если ваш бюджет довольно ограничен.

Ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой (ARM) - это ссуды, которые корректируются через определенные промежутки времени, чтобы отразить текущие ставки по ипотеке на тот момент. Вы можете выбрать один из самых популярных: 3-летний ARM, 5-летний или 7-летний ARM. Преимущества ARM заключаются в том, что начальные процентные ставки обычно ниже, чем для фиксированной 30-летней ставки, и если вы не планируете жить в доме дольше регулируемого периода времени, это может означать гораздо более низкий ежемесячный платеж, пока вы жить есть.

Очевидный риск / недостаток может заключаться в том, что вы окажетесь не в состоянии двигаться в конце периода ARM, а процентные ставки будут значительно выше, чем при покупке. Ваш платеж также может значительно увеличиться без предупреждения в течение одного месяца или на какое-то время, что сделает невозможным выполнение ваших платежей. Это не самый безопасный выбор для нового покупателя жилья.

Имейте в виду, что это только самые традиционные виды ипотеки, но есть еще несколько вариантов, которые следует рассмотреть. У тебя всегда есть варианты!

Фото Кристиана Коха на Unsplash

Нетрадиционные варианты ипотеки

Если все эти разговоры об ипотеке - это слишком много и вам нужны другие варианты, к счастью, для вас есть больше.

Владелец Carry

Вы когда-нибудь слышали о « переносе владельца » или « переносе продавца »? Этот тип соглашения означает, что продавец дома будет полностью или частично финансировать покупку недвижимости. В этом виде финансирования есть преимущества для обеих сторон. Покупатель платит меньше затрат на заключение сделки, ему проще пройти квалификацию, и он имеет возможность получить лучшие условия и меньший первоначальный взнос за дом. Это также открывает больше возможностей для гибкости оплаты.

Преимущества продавца / собственника заключаются в том, что трудно продать недвижимость легче продать с помощью этого типа финансирования, особенно на слабом рынке, особенно если дом нетрадиционный. Но он также настраивает продавца на получение платежей в течение определенного периода времени вместо одной большой единовременной выплаты, в то же время вкладывая деньги в свои карманы с учетом процентов.

Взамен Продавец принимает на себя большой риск, что вы заплатите ему, как обещали. Однако, если вы не сдержите свое слово и не будете производить регулярные платежи, в контракте есть положения о том, что он может забрать собственность, как это сделал бы банк в процессе обращения взыскания.

Одно замечание : продавец должен владеть домом бесплатно и вне банка, чтобы осуществить перенос.

Фото Софии Бабулал на Unsplash

Аренда в собственность

Другой нетрадиционный вариант покупки дома - это аренда в собственность. В этом соглашении вы принимаете решение о том, какая часть арендной платы, которую вы платите своему домовладельцу, будет направлена в качестве первоначального взноса для покупки дома в конце указанного срока. Если вы все-таки решите не покупать дом, вы фактически теряете накопленные деньги в конце срока аренды. Арендная плата за недвижимость в таком соглашении обычно будет выше, чтобы компенсировать дополнительный первоначальный взнос.

Ипотека только с процентами и воздушная ипотека

Существуют также ипотечные кредиты только с процентами, при которых вы платите проценты по ссуде в течение первых 10 лет ссуды и не оплачиваете основную сумму, а также ипотечные ссуды с плавающей запятой, при которых вы вносите небольшие ежемесячные платежи в течение определенного периода времени (обычно от 5 до 7 лет), а затем остаток по кредиту выплачивается единовременно. Эти типы ссуд труднее получить, они более рискованны для вас, и вам следует проконсультироваться с квалифицированным финансовым консультантом, прежде чем рассматривать любой из них.

Фото Брайана Бэбба на Unsplash

При первом рассмотрении ипотечного кредита это может показаться немного сложным и почти наверняка ошеломляющим. Это для всех, так что вы определенно не одиноки. Но это не должно быть сложно. Проведя небольшое исследование, возможно, просмотрев онлайн и задав много вопросов, вы скоро почувствуете себя экспертом в этой теме.

Надеюсь, эта информация немного прояснила для вас процесс и ответила на некоторые ваши вопросы об ипотеке. Это может быть относительно простой процесс, если вы знаете, что делаете, но он часто вызывает у людей сильное беспокойство. С этими фактами, я надеюсь, вы сможете облегчить свои страхи и перейти к интересной части, выбрав и переехав в свой новый дом!