Оглавление:
Возврат наличными (CoC) предоставляет инвесторам в недвижимость быстрый и простой способ сравнить прибыльность аналогичных инвестиционных объектов недвижимости или сравнить ее с другой инвестиционной возможностью (не связанной с недвижимостью).
Хорошо, но с учетом вышесказанного следует отметить, что наличные деньги не являются особенно мощным инструментом для измерения рентабельности собственности, получаемой от сдачи в аренду, и в настоящее время при анализе инвестиций в недвижимость ей уделяется меньше внимания, чем несколько лет назад..
Один из недостатков заключается в том, что при возврате денежных средств не учитывается временная стоимость денег (т. Е. Идея о том, что доллар сегодня будет стоить больше, чем доллар в будущем). Возврат денежных средств должен быть ограничен простым измерением денежного потока жилой недвижимости за первый год, а не каких-либо денежных потоков за будущий год.
Тем не менее, наличные по-прежнему предлагают опытным и начинающим инвесторам в недвижимость действительную выгоду. Итак, давайте углубимся.
Метод
Фактически, доходность наличных средств измеряет соотношение между ожидаемым денежным потоком арендуемой собственности в течение первого года и суммой первоначальных денежных вложений, сделанных инвестором в недвижимость для покупки арендуемой собственности. Следовательно, наличные деньги всегда выражаются в процентах.
Определения
Поскольку «денежный поток за первый год» и «первоначальные инвестиции» имеют первостепенное значение при расчете CoC, казалось необходимым объяснить каждую из них.
- «Денежный поток за первый год» (или годовой денежный поток) - это сумма денег, которую недвижимость, как ожидается, принесет в течение первого года эксплуатации.
- «Первоначальные инвестиции» (иногда называемые общими инвестициями) - это общая сумма вложенных денежных средств, включая первоначальный взнос, баллы ссуды и стоимость приобретения (условное депонирование и титульные взносы, затраты на оценку и инспекцию).
Расчет
Формула:
Годовой денежный поток / общие инвестиции = денежный доход
Чтобы показать вам, как произвести расчет, давайте рассмотрим пример.
Предположим, вы заинтересованы в покупке многоквартирного дома, исходя из следующих предположений, и хотите определить, какой будет доходность ваших инвестиций в денежном выражении.
- Всего 6 шт.
- Стоимость приобретения: 5000 долларов США.
- Аренда: 1000 долларов США в месяц.
- Надбавка за вакансию: 5%
- Прочие доходы: 720 долларов в год.
- Операционные расходы: 27 781 доллар США в год
- Резервы на замену: 1800 долларов в год
- Ипотека: 350 000 долларов США,
- Пункты кредита: 3500 долларов США,
- Годовой платеж: 25 181 доллар
Хорошо, теперь давайте воспользуемся этими данными для определения «годового денежного потока» и «общего объема инвестиций», необходимых для расчета нормы прибыли в денежном выражении.
Годовой денежный поток
- Валовой запланированный доход ((6 единиц x 1000 долларов США) x 12): = 72000 долларов США
- Валовая операционная прибыль (GSI - вакансия + прочий доход): 72 000 - 3600 долларов США + 720 = 69 120 долларов США.
- Чистая операционная прибыль (GOI - операционные расходы): 69 120 - 27 781 долл. США = 41 331 долл. США
- Годовой денежный поток = (чистая операционная прибыль - резерв замещения - обслуживание долга)
- Результат: 41 331 доллар - 1800 - 25 181 = 14 350 долларов
Всего инвестиций
- Общая сумма инвестиций = (первоначальный взнос + затраты на приобретение + баллы по кредитам)
- Результат: 150 000 долларов США + 5000 + 3500 долларов США = 158 500 долларов США.
Расчет
Годовой денежный поток / общие инвестиции = денежный доход
14 350 долл. США / 158 500 долл. США = 9,05%
Теперь, когда вы знаете, что эта конкретная инвестиция в недвижимость приносит 9,05% доходности наличными, вы можете сравнить ее с другими аналогичными инвестициями в недвижимость или альтернативными инвестициями, такими как ставка казначейских векселей, и решить, следует ли продолжать покупка.
Образец (CoC в отчете)
Образец (расчет CoC)
© 2008 Джеймс Кобзефф