Покупка первого дома: инвестиция в будущее

Дома на одну семью в Олбани, штат Нью-Йорк (фото приведены в конце этой статьи).

Покупка первого дома в качестве инвестиции

Есть несколько важных вех, которые отмечают важные моменты в нашей жизни - например, окончание колледжа, начало карьеры или женитьба - и покупка первого дома занимает первое место в этом списке. Но прежде чем вы сделаете решительный шаг на столь грандиозной покупке, крайне важно найти ответы на ряд предварительных вопросов, иначе вы рискуете потерпеть неудачу. Как вы можете

себе представить, незнание процесса покупки дома может привести к тому, что кто-то примет ряд неверных решений. Это, в свою очередь, может привести к тому, что человек приобретет неудовлетворительную собственность (к которой он или она будут скованы в обозримом будущем).

Чтобы избежать такой участи, полезно подойти к процессу покупки вашего первого дома как к потенциальным инвестициям. Это не означает, что вы должны основывать свое решение о покупке исключительно на шансах дома на высокую оценку, хотя это , безусловно, важное соображение (и оно рассматривается позже в этой статье). Скорее, вы должны рассматривать покупку как вложение в жизнь, а также как финансовую. Спроси себя:

В частности, какой тип недвижимости лучше всего подходит для ваших нужд? Вам выгоднее арендовать на неопределенный срок или купить? Если вы решите купить, сколько времени вам потребуется, чтобы окупить первоначальные затраты, связанные с покупкой дома (например, первоначальные платежи, сборы за подачу заявления и транзакционные сборы, комиссии риэлтора и различные сборы)? Если на то пошло, сможете ли вы с комфортом позволить себе интересующий вас тип недвижимости? Вы можете с уверенностью сделать вывод, что стремление к счастью не включает в себя стресс из-за просроченных платежей по ипотеке или работу 24/7, чтобы не погрязнуть в долгах!

После того, как вы ответите на эти вопросы, вы захотите получить представление о том, что для вас возможно с финансовой точки зрения, прежде чем обращаться к ипотечному кредитору. Вы также захотите узнать, как кредитор «оценивает людей», прежде чем принимать решение, одобрять ли им жилищные ссуды или нет. И, наконец, перед тем, как совершить покупку, вам необходимо иметь четкое представление о процедурах, связанных с тщательным исследованием объекта недвижимости и его окрестностей.

В этой статье - первой из серии об инвестировании в недвижимость для начинающих - мы рассмотрим ответы на все эти вопросы.

Владение домом может помочь вам раньше выйти на пенсию.

Как инвестиции в дом могут помочь вам достичь ваших финансовых целей

Владение домом - это больше, чем просто место, где можно положить голову, посадить сад и повесить семейные фотографии. Дом - это очень реальный финансовый актив, который составляет значительную часть собственного капитала для большинства людей. Таким образом, ценность дома может быть увеличена, чтобы помочь человеку

легче достичь некоторых из его или ее финансовых целей.

Думаете, вы могли бы рано выйти на пенсию? Многие люди решают, что вы выходите на пенсию раньше.

взять обратную ипотеку на свои дома, чтобы дополнить пенсии и / или другие пенсионные доходы, чтобы помочь им выйти на пенсию раньше, чем они могли бы в противном случае. Или, может быть, вы хотите начать небольшой бизнес, выбросить бирки с именами и часы на ветер и стать самим собой! Заимствование под собственный капитал вашего дома (то есть рыночная стоимость дома за вычетом любой непогашенной ипотечной задолженности) может помочь вам собрать достаточно капитала, чтобы начать такое начинание. Другой способ использовать капитал, накопленный вами в своем доме, - это оплатить

учебу для вашего ребенка или детей (если они у вас есть или когда-нибудь вы захотите).

Тем не менее, помимо денежных выгод, есть и другие очень важные факторы, о которых следует подумать, прежде чем принимать решение об инвестировании в дом. Например, финансирование является огромным обязательством, и, если вы не очень богаты, вы можете рассчитывать на получение ипотечной ссуды на 15–30 лет, чтобы оплатить свое место жительства. Кроме того, вы будете нести ответственность за все возникающие проблемы с обслуживанием. Возможно, наиболее важно то, что дом, который вы покупаете, станет неотъемлемой частью вашей личности, и вы должны убедиться, что какое бы имущество вы ни выбрали, это то, в котором вы можете видеть себя в течение длительного периода времени.

Аренда или покупка дома (плюсы и минусы)

Нет недостатка в «гуру» в сфере недвижимости, которые скажут вам, что всегда лучше купить дом, чем арендовать. Распространенным аргументом в пользу этого является то, что покупка дома дешевле, чем аренда в долгосрочной перспективе, из-за больших налоговых льгот, связанных с владением недвижимостью. Кроме того, аренда - это как «выбрасывать деньги на ветер».

По правде говоря, реальность немного сложнее. Во-первых, налоговые льготы, связанные с владением домом, - какими бы приятными они ни были - уже учтены в более высоких расходах на владение домом. Если бы налоги на недвижимость и проценты, которые вы платите по ипотеке, не подлежали налогообложению, вы можете быть уверены, что цены на жилье будут намного ниже, чем сейчас (потому что общая стоимость владения будет намного выше).

Более того, неверно, что аренда всегда дороже, чем покупка в долгосрочной перспективе. На самом деле, в некоторых общинах аренда определенных типов собственности может быть дешевле. Хорошим признаком того, что аренда, возможно, не самое худшее для вас, является то, что вы можете постоянно откладывать десять процентов своего заработка, сохраняя при этом комфортную жизнь. Если вы относитесь к тому типу людей, которые не желают обременять себя множеством обязанностей (финансовых и иных), которые идут рука об руку с владением домом, и вы все еще можете выделить достаточно денег для инвестирования в IRA, 401 (k) s и / или другие финансовые ценные бумаги, ориентированные на пенсию, то аренда на самом деле может быть для вас лучшим выбором.

Также есть что сказать о том, чтобы не привязывать себя к участку земли на неопределенное количество лет. Арендаторы имеют возможность забрать и уехать,

куда им заблагорассудится, не беспокоясь о хлопотах, связанных с продажей дома. Конечно, могут быть договоры аренды, но их гораздо легче изменить, чем долгосрочные ипотечные кредиты! Кроме того, если домовладелец внезапно решит переехать в другой район, нет никаких гарантий, что он или она своевременно найдет покупателя, или даже то, что такой покупатель будет готов

заплатить такую цену. (как минимум) покрывает убытки домовладельца.

Аренда не обязательно означает выбрасывание денег.

Однако есть один очень важный недостаток при аренде, о котором вам необходимо знать. То есть вы оставите себя уязвимым для инфляции (т. Е. Общего роста цен с течением времени и последующего падения покупательной способности денег). Если вы не живете в квартире, доме или другой

собственности с контролируемой арендной платой, ваш домовладелец, скорее всего, предпочтет повышать арендную плату каждый раз, когда вы продлеваете договор аренды, чтобы его или ее прибыль не страдала по мере роста стоимости жизни (и будет) со временем. И наоборот, ваши ежемесячные выплаты по ипотеке будут устанавливаться по фиксированной ставке (при условии, что вы берете ссуду с фиксированной ставкой) и не подвержены разрушительным воздействиям инфляции. Страхование домовладельца, налоги на недвижимость и плата за обслуживание есть, но эти расходы намного меньше по сравнению с ежемесячными расходами по ипотеке.

Подготовка к оплате транзакционных издержек домовладельца

Если вы все еще привержены покупке дома после того, как взвесили все за и против, то пора начать готовиться к финансовым утечкам, которые такие

вложения будут для вас в течение следующих нескольких лет - даже до того, как вы начать разведку конкретных свойств! Если вы не родились с серебряной ложкой во

рту, велика вероятность, что первоначальные затраты, связанные с владением домом, потрясут вас, как удар в живот. Но точно так же, как боксер, который

тренировался последние девять месяцев, может выдержать ранние неудачи в титульном поединке и в конечном итоге пережить соперника, чтобы одержать победу; так же может благоразумный покупатель жилья впервые пережить огромные предварительные затраты на домовладение.

Огромные транзакционные издержки, к которым вам придется подготовиться, будут включать в себя инспекционные сборы, затраты, связанные с получением ипотеки (например, сборы за подачу заявления, сборы за кредитный отчет, сборы за оценку), страхование титула, расходы на переезд и комиссии агента по недвижимости. И давайте не будем забывать об ипотечных пунктах (т. Е. О начисленных процентах по ипотеке, которые могут составлять от одного до двух процентов от общей суммы кредита), которые

требуются многим кредиторам. Помимо значительного первоначального взноса, большинству рабочего класса потребуется от трех до пяти лет, чтобы окупить свои финансы после таких огромных затрат! Именно по этой причине вам не следует даже думать о покупке дома, в котором вы не можете жить, по крайней мере, так долго.

В общем, вы можете ожидать, что операционные издержки, связанные с получением ипотеки, составят около шестнадцати процентов от общей стоимости вашего дома. ¹ Следовательно, вам нужно будет увидеть, как ваши инвестиции выросли по крайней мере до такой степени, прежде чем продавать, просто чтобы выйти на уровень безубыточности. За последние тридцать пять лет рынок недвижимости в целом приносил среднегодовую прибыль около девяти процентов - и это очень и очень хорошо! ²

Вам, вероятно, придется устроиться на долгую (финансовую) зиму после того, как вы раскроете транзакционные расходы!

Но сюда входят непредсказуемые колебания рынка, которые иногда приводят к значительным краткосрочным убыткам. Если вы покупаете дом, а затем пытаетесь его разгрузить через год или два, вы упускаете медленное, но устойчивое признание, которое рынок недвижимости готов получить с течением времени. Кроме того, вы увеличиваете свои шансы застрять в качестве продавца на падающем рынке, в то же время пытаясь возместить транзакционные издержки, связанные с покупкой дома в первую очередь!

Честно оценивайте свои финансы

Как только вы получите общее представление о транзакционных издержках, связанных с покупкой вашего первого дома (примерно 16%, как обсуждалось в предыдущем разделе), пора начинать вычислять цифры, чтобы определить, сколько вы действительно можете позволить себе потратить. Вы не хотите в конечном итоге откусить больше, чем можете прожевать, или вы вполне можете обнаружить, что работаете так много, чтобы не отставать от платежей, что вы редко бываете дома достаточно долго, чтобы наслаждаться своими инвестициями! Так что возьмите карандаш и бумагу или программное обеспечение для составления бюджета для более технически подкованных, и приготовьтесь честно взглянуть на свое финансовое положение:

Честно взгляните на свои привычки тратить.

Сначала подсчитайте свои ежемесячные расходы. Такие расходы включают, помимо прочего, продукты, воду и электроэнергию, счета за кабельное или спутниковое телевидение, Интернет и расходы на досуг, такие как питание вне дома или поход в кино. Затем умножьте свой ежемесячный валовой доход на десять процентов (минимальная сумма вашего ежемесячного заработка, которая уже должна быть направлена на пенсионные сбережения… Верно?), А затем прибавьте ответ к своим общим ежемесячным расходам. Наконец, вычтите это совокупное количество расходов из вашего ежемесячного валового дохода.

Это сумма, которую вы будете использовать в качестве базового сравнения при оценке того, сможете ли вы позволить себе определенную недвижимость, путем расчета ежемесячных платежей по ипотеке, которые потребуются от вас, на основе общей стоимости дома (минус первоначальный взнос) и процентная ставка кредитора. Позже, когда вы будете активно искать в списках недвижимости и / или на веб-сайтах, вы можете натолкнуться на недвижимость, которая вам действительно понравится, но рассчитайте ежемесячную стоимость ипотеки, как чуть-чуть выходящую за пределы вашего ценового диапазона. Если это произойдет, не унывайте сразу! Еще три фактора, которые мы еще не учли:

Начнем с того, что листинговая цена недвижимости редко совпадает с реальной рыночной стоимостью собственности, а окончательная цена продажи недвижимости часто ниже листинга. ³ Также помните, что налоги на недвижимость и проценты, которые вы платите по ипотеке, не облагаются налогом. Поэтому, просто обновив свой W-4 (или 1040-ES если вы работаете не по найму), вы можете уменьшить свои налоговые обязательства и увеличить свой ежемесячный доход настолько, чтобы с комфортом позволить себе ипотеку на идеальный дом, который, по вашему мнению, был недосягаемым. Если этого недостаточно, вы все равно можете позволить себе недвижимость, еще раз взглянув на свои ежемесячные привычки тратить и затянув пояс, чтобы избавиться от необоснованных расходов. (В конце концов, среди нас не так много тех, кто может честно сказать, что мы не желаем, чтобы валялось меньше чеков McDonalds!)

Понимание рыночной стоимости

После того, как вы начнете поиск, более чем вероятно, что вы познакомитесь с десятками потенциальных кандидатов на жилье, прежде чем окончательно выберете дом. Следите за ценами на листингах и за окончательными продажными ценами на эти свойства. Таким образом, вы начнете интуитивно понимать разницу между реальной рыночной стоимостью дома и прейскурантной ценой, которую многие продавцы (и их агенты) пытаются навязать новым покупателям жилья.

Определение первоначального взноса на ваш дом

Вообще говоря, это хорошая практика - с самого начала платить по крайней мере двадцать процентов от общей покупной цены дома. ⁴ Если вы не можете этого сделать, большинство кредиторов потребуют от вас оформить частный полис страхования ипотеки. Они делают это для того, чтобы защитить себя от скованности собственности, которая стоит меньше суммы ипотеки, если по какой-либо причине покупатель не выплатит ссуду. ⁵

Это все хорошо для них, но теперь вы должны беспокоиться о том, чтобы платить сотни дополнительных долларов в год в счетах, чтобы ваш кредитор мог спать более крепко по ночам! По этой причине настоятельно рекомендуется подождать, пока у вас накопится достаточно денег, чтобы внести 20-процентный первоначальный взнос, прежде чем брать жилищный заем. Если вы абсолютно не можете этого сделать и застряли в политике PMI , следите за общей стоимостью вашего дома и остатком вашего кредита. Непогашенный остаток должен уменьшаться по мере того, как вы производите платежи с течением времени, и как только вы увидите, что он упал до восьмидесяти процентов или ниже, вы можете связаться со своим кредитором и отказаться от PMI (обычно они хотят, чтобы вы сначала заплатили за оценку)!

Некоторые покупатели даже предпочитают вкладывать более 20 процентов при получении жилищной ссуды. Некоторые консультанты по личным финансам не согласятся с этим подходом, мотивируя это тем, что покупатель может получить более чем достаточно, чтобы компенсировать проценты, начисляемые по ипотеке, путем инвестирования дополнительных денег в высокопроизводительные финансовые ценные бумаги (например, акции, облигации, паевые инвестиционные фонды). вместо. Например, если по вашей ипотеке начисляются проценты по фиксированной ставке в восемь процентов, и вы инвестируете свои деньги в высокодоходный паевой инвестиционный фонд, который зарабатывает в среднем десять процентов, то вы получаете два процента прибыли, которую вы бы получили. упустили, просто заплатив больше денег по ипотеке.

Однако, как каждый проспект паевого инвестиционного фонда обязан сказать вам: прошлые результаты не являются гарантией будущих результатов . Несмотря на то, что фондовые рынки и рынки недвижимости имеют историческую среднюю скорость роста около десяти процентов в год, важно помнить, что

в эти временные рамки входит несколько катастрофических финансовых потрясений ! Большинство людей, читающих эту статью, вероятно, не были свидетелями краха фондового рынка 1929 года, но как насчет пузыря на рынке недвижимости в Японии в конце 1980-х - начале 1990-х годов? Если это кажется немного расплывчатым, не забывайте о кризисе бросовых облигаций, потрясшем Уолл-стрит в тот же период. И кто может забыть наши самые последние финансовые американские горки:

обвал рынка жилья, начавшийся в 2007 году?

Я не говорю об этих исторических финансовых пожарах, чтобы вас напугать. Фактически, вы должны воодушевиться осознанием того, что, несмотря на такие экономические проблемы, фондовые рынки и рынки недвижимости все же сумели приносить инвесторам среднегодовую прибыль около десяти процентов! Когда вы инвестируете на длительный срок, вам не нужно беспокоиться (так сильно) о резких спадах, которые иногда сотрясают финансовый мир, и вы можете пережить тяжелые времена, чтобы насладиться хорошими временами.

Но что сводит с ума «падающие» рынки, так это то, что на них очень трудно рассчитать время. Более того, если вы решите инвестировать больше денег в финансовые ценные бумаги, чем обычно, вместо того, чтобы быстрее выплачивать ипотечный кредит, вы можете застрять в одном из этих спадов и в конечном итоге получить убытки. Следовательно, более безопасный вариант - регулярно инвестировать в ваши долгосрочные финансовые ценные бумаги (например, IRA, 401 (k) s), как вы это обычно делаете, но серьезно подумайте о более быстрой выплате ипотечного кредита, если вам повезло. способен.

Кроме того, если вы тщательно изучили недвижимость и окрестности перед тем, как оформить ипотеку (это обсуждается ниже), вы можете разумно ожидать, что стоимость вашей собственности со временем вырастет. В этом случае вы только выиграете от более быстрого наращивания капитала в своем доме (при условии, что у вас хорошее страхование имущества). И не забывайте: вкладывать больше денег в дом означает меньше брать в долг - и это всегда хорошо!

Для иллюстрации рассмотрим эти два сценария:

Во-первых, представьте, что вы взяли беспроцентную ссуду или ссуду с нулевым вычетом денег на дом в размере 100 000 долларов с годовой процентной ставкой в пять процентов. Таким образом, в первый год действия ипотеки вы накопите 5000 долларов процентов на основную сумму, которую вы изначально взяли в долг (100000 долларов), на общую сумму 105000 долларов. Это означает, что на каждый платеж по ипотеке, который вы производите только в течение первых двенадцати

месяцев, 420 долларов пойдет на выплату процентов по вашему кредиту (5000 долларов / 12 мес. = 416,67 долларов). Другими словами, если ваш ежемесячный платеж по ипотеке составляет 540 долларов, то примерно семьдесят восемь процентов ваших платежей не пойдут на выплату суммы, которую вы взяли в долг!

Кроме того, не забывайте, что вам придется учитывать дополнительные расходы, связанные с полисом PMI (поскольку вы купили дом меньше, чем на двадцать процентов). В приведенном выше сценарии типичный полис будет стоить вам около 40 долларов в месяц. Таким образом, вы фактически будете платить восемьдесят пять процентов от своей ежемесячной суммы ипотеки в размере 540 долларов (420 долларов + 40 долларов = 460 долларов или 540 долларов x 0,85 = примерно 460 долларов) в виде процентов и страховых сборов, которые

не приближают вас к выплате. твой дом. И это до налога (на имущество)!

А теперь представьте, что вы приобрели тот же дом за 100 000 долларов под пятипроцентную годовую процентную ставку после внесения авансового платежа в размере 20 процентов (20 000 долларов). Это означает, что вам нужно занять у кредитора только 80 000 долларов, и в первый год действия ипотеки вы заплатите на 1000 долларов меньше процентов, накопленных по вашему кредиту, чем в предыдущем примере, или на 4 000 долларов. Таким образом, только шестьдесят два процента от

того же ежемесячного платежа по ипотеке в размере 540 долларов будут потрачены на выплату накопленных процентов по вашему кредиту в первый год (4000 долларов / 12 мес. = Примерно 333 доллара; и 333/540 долларов = примерно..62).

Более того, поскольку вы решили заплатить по крайней мере двадцать процентов на свой дом, вам не нужно беспокоиться о хлопотах (и расходах) политики PMI . Таким образом, это общая разница на двадцать три процента больше ваших с трудом заработанных денег, идущих на выплату основного долга по жилищному кредиту в первый год, в отличие от вашего альтер-эго «обеспечения только процентной ипотечной ссуды» в первый год. сценарий. Лучше всего то, что

ваши ежемесячные платежи по ипотеке будут все больше расходоваться на более быстрое погашение основной суммы вашей задолженности, поскольку общий непогашенный остаток с годами уменьшается (при условии, что вы брали заем под фиксированную процентную ставку).

Как видите, разумно с самого начала уменьшить сумму денег, которую вы будете задолжать ипотечному кредитору, в интересах (без каламбура) выплаты суммы, которую вы должны, и прекращения ваших отношений с кредитору - как можно быстрее. Кредитные учреждения не управляются филантропами, и чем дольше вы позволяете таким организациям иметь власть над вашей финансовой судьбой, тем больше неприятностей вы можете ожидать в виде накопления процентов, сборов и беспокоящих телефонных звонков по средам вечером, если вы случайно забудете оплата. (Re: «Это по почте, Guv'nah - клянется, что это мои бедные голодающие дети, я верю!» )

Но не ждите, что кредитные специалисты расскажут вам о негативных аспектах, связанных с заимствованием денег. Они хотят, чтобы вы задолжали им как можно дольше, поскольку именно так кредиторы получают прибыль. В следующем разделе я подробнее остановлюсь на мотивах, которые движут поставщиками ипотечных кредитов.