Оглавление:
- Ставка капитализации (Cap Rate)
- Множитель валовой ренты (GRM)
- Чистая операционная прибыль (NOI)
- Возврат наличными
- Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR)
Прочтите, чтобы узнать, как определить стоимость приносящей доход недвижимости.
Тьерра Майорка
У вас есть недвижимость, которая приносит доход или может приносить доход? Хотите определить приблизительную стоимость недвижимости?
Если да, следующая информация поможет вам получить значение на основе стандартной конкретной информации. Информация может быть применена к домам на одну семью, дуплексам, многоквартирным домам, коммерческой недвижимости, земле, магазинам розничной торговли и другой доходной недвижимости.
Ставка капитализации (Cap Rate)
Ставка капитализации или капитализация - это коэффициент, используемый для оценки стоимости приносящей доход собственности. Ставка капитализации - это чистый операционный доход, деленный на продажную цену или стоимость недвижимости, выраженную в процентах. Большинство инвесторов, кредиторов и оценщиков используют максимальную ставку для оценки покупной цены для различных типов приносящей доход собственности. Ставка рыночной капитализации определяется путем оценки финансовых данных аналогичной собственности, которая недавно была продана на определенном рынке. Каждый рынок индивидуален.
Ставка капитализации обеспечивает более надежную оценку стоимости, чем рыночный множитель валовой арендной платы (МРК), поскольку при ее расчете используется больше финансовых деталей собственности. При расчете GRM учитывается только цена продажи недвижимости и валовая арендная плата. Расчет капитальной ставки включает продажную цену недвижимости, валовую арендную плату, не арендный доход, сумму вакантных площадей и операционные расходы, таким образом обеспечивая более надежную оценку стоимости.
В конечном итоге продавец пытается продать с минимально возможной капитальной ставкой, в то время как покупатель пытается купить с максимальной возможной ставкой. С точки зрения любого инвестора, чем выше ставка капитализации, тем лучше вложение. Могут быть задействованы и другие переменные, такие как местоположение, состояние и т. Д., Которые не всегда могут отображаться в Cap rate.
Ставка капитализации определяется как «Чистая операционная прибыль» (NOI), деленная на рыночную стоимость. Вы также можете получить рыночную стоимость, разделив NOI / Cap Rate.
Типичный пример:
- Чистая операционная прибыль объекта недвижимости составляет 80 000 долларов, а запрашиваемая цена - 1 000 000 долларов.
- (80 000 долл. США / 1 000 000 долл. США) x 100 = 8% CAP RATE
- У собственности есть NOI (чистый операционный доход) в размере 80 000 долларов США и максимальная ставка 8% (80 000 долларов США / 0,08) = 1 000 000 долларов США.
Множитель валовой ренты (GRM)
Множитель валовой ренты или МРЖ - это коэффициент, который используется для оценки стоимости приносящей доход собственности. GRM дает приблизительную оценку стоимости и гораздо менее детализирован, чем использование значений vAP, но очень полезен для быстрого анализа свойств при небольшом количестве информации. Для расчета множителя валовой арендной платы за недвижимость требуются только две части финансовой информации: продажная цена и общая валовая арендная плата. Если эта информация доступна для нескольких недавних продаж объектов недвижимости с аналогичным доходом в определенном районе, ее можно использовать для оценки рыночной стоимости других аналогичных объектов недвижимости в этом районе. Некоторые инвесторы используют ежемесячный GRM, а некоторые - годовой.Ежемесячный GRM равен продажной цене собственности, деленной на потенциальный ежемесячный доход от аренды, а годовой GRM - это доход от продажи, деленный на годовой потенциальный доход от аренды.
Рыночный GRM является лишь приблизительной оценкой стоимости и имеет некоторые ограничения, такие как отсутствие учета доли вакантных площадей и операционных расходов. Помните, что когда у вас есть достаточно информации для расчета ставок капитализации по сравнению с GRM, используйте ставки капитализации.
Типичный пример:
- Продажная цена недвижимости составляет 300 000 долларов, а потенциальная ежемесячная арендная плата - 3 500 долларов.
- 300000 долларов / 3500 долларов = 85,71 грамма
- В том же сценарии для расчета «оценочной рыночной стоимости» 80 граммов на миллион и арендной платы 3500 долларов:
- 80 x 3500 долларов = 280 000 долларов (оценочная рыночная стоимость)
Чистая операционная прибыль (NOI)
Чистая операционная прибыль - это чистая операционная прибыль от определенного имущества. Он рассчитывается путем вычета годового валового дохода за вычетом операционных расходов на конкретную недвижимость. Это включает в себя все доходы от собственности, а также все операционные расходы.
Типичный пример:
- Доход (аренда и прочее) $ 250 000
- Сумма вакансии: - 5000 долларов США
- Операционные расходы: - 175 000 долларов США
- Чистая операционная прибыль $ 70 000
Проще говоря, NOI покажет вам, сколько денег вы заработаете после того, как все ваши расходы будут оплачены и вся ваша арендная плата будет собрана. Это отличный инструмент для расчета денежного потока. NOI очень важен при расчете максимальной ставки и покрытия долга.
Возврат наличными
Денежные средства при возврате денежных средств - это процент, который измеряет доходность денежных средств, вложенных в доходную собственность. Он рассчитывается путем деления денежного потока до налогообложения на сумму вложенных денежных средств (первоначальный взнос) и отображается в процентах (%). Если денежный поток до налогообложения для инвестиционной собственности равен 25 000 долларов США, а наши денежные средства, вложенные в недвижимость, составляют 100 000 долларов США, возврат наличных средств равен 25%. Возврат денежных средств рассчитывается путем вычитания валового дохода за вычетом вакансий и операционных расходов, а затем вычитания годового обслуживания долга, что даст вам денежный поток до налогообложения. Денежный доход при возврате денежных средств обычно используется для оценки прибыльности доходной собственности, особенно при сравнении нескольких доходных объектов.
Типичный пример:
- Человек инвестирует 25000 долларов в недвижимость с денежным потоком до налогообложения в размере 9000 долларов.
- (9000 долларов / 25000 долларов) X 100 = 36% (возврат наличными).
Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR)
Коэффициент покрытия долга (DSCR) - широко используемый показатель, который измеряет способность приносящей доход собственности покрывать ежемесячные платежи по ипотеке. DSCR рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли (NOI) на годовое обслуживание долга объекта недвижимости. Годовое обслуживание долга равно общей годовой сумме всех процентов и основной суммы, выплаченных по всем кредитам на недвижимость. Коэффициент покрытия долга менее 1 указывает на то, что дохода от собственности недостаточно для покрытия выплат по ипотеке и операционных расходов. Большинство кредиторов используют DSCR, чтобы решить, достаточно ли у собственности дохода для покрытия обслуживания долга. Большинство кредиторов предпочитают 1,1–1,2 или выше (узнайте у местного кредитора). Чем выше DSCR, тем больше дохода для покрытия обслуживания долга. В конечном итоге это означает меньший риск для банков (их точка зрения).
Типичный пример:
- У собственности есть NOI в размере 50 000 долларов США и годовое обслуживание долга в размере 36 000 долларов США.
- (50 000 долл. США / 36 000 долл. США) = 1,38
- DSCR (DCR) будет выше 1,3. Это означает, что недвижимость приносит примерно на 38% больше годовой чистой прибыли, которая потребуется для обслуживания суммы годового платежа по ипотеке. (См. NOI, чтобы узнать, как вычислить NOI).
Я надеюсь, что это было вам полезно. Истинная стоимость любой недвижимости, приносящей доход или нет, - это стоимость, за которую согласный продавец будет продавать, и то, что готовый покупатель заплатит. Есть много факторов, которые могут повлиять на окончательную цену покупки. Эти факторы включают в себя объект недвижимости, местонахождение, физическое состояние, возраст постройки, личные факторы покупателя и / или продавца, желательность, время года, факторы спроса, навыки ведения переговоров, знания покупателей и продавцов, желаемую доходность инвестора, предполагаемые риски, необходимый ремонт, отложенное техническое обслуживание, требуемое соответствие строительным нормам, варианты продажи продавца, ожидаемые по сравнению с заявленными доходами и расходами, затраты на финансирование и другие факторы, вероятно, будут иметь значение при определении стоимости или согласованной цены продажи.