Как получить прибыль в бизнесе самостоятельного хранения: начало работы

Наш бизнес по хранению складских помещений с красивым ландшафтом

Может быть, вы похожи на меня и наслаждаетесь отличной карьерой, а может быть, вы просто хотите начать другой бизнес.

За двадцать пять лет работы инженером-строителем я работал со множеством владельцев бизнеса, разработчиков и предпринимателей, но у большинства из них не было того образа жизни, гибкого графика работы и дохода, которого я хотел. Был один парень, у которого были и время, и деньги, и он владел бизнесом по хранению данных. Его визит в мой офис изменил мою жизнь. Пожалуйста, позвольте мне поделиться тем, что я узнал во время этого визита, а затем лично убедился в этом.

Преимущества владения собственными хранилищами

Будьте самим себе боссом: Кроме того, по сравнению с большинством предприятий практически нет сотрудников и нет политики компании, с которой нужно иметь дело каждый день. Самостоятельное хранение - это бизнес, управляемый менеджерами.
Гибкий график работы: я смог продолжить работать в своем инженерном бизнесе полный рабочий день. Затем однажды я заменил свой инженерно-технический доход и вышел на пенсию. Теперь мой менеджер ведет повседневный бизнес в трех моих хранилищах, в то время как я забочусь об общей картине и время от времени работаю в офисе, чтобы развлечься.
Управляйте своим будущим и безопасностью: даже будучи владельцем инженерного бизнеса, я часами торговал долларами. А в сутках никогда не хватало часов. Самостоятельное хранение обеспечивает своего рода остаточный доход на всю жизнь, когда вы запускаете его на полную мощность. И все это время вы наращиваете капитал, чтобы иметь пенсионный доход, когда будете готовы!
Возможность роста и ограниченный риск: я был готов много работать, но не хотел рисковать всем, что уже достиг, поэтому я искал растущую отрасль, высокую прибыль и высокие показатели успеха. Если вы посмотрите на индустрию самостоятельного хранения, как и я, то обнаружите, что самостоятельное хранение имеет более высокую долгосрочную доходность по всем основным категориям недвижимости, включая квартиры, офисные здания, промышленную недвижимость и розничную торговлю, и требует меньших затрат на строительство.

С чего начать

Сделать первый шаг - самое сложное. Я спроектировал свое первое хранилище для хранения вещей 20 лет назад молодым инженером-строителем. Я даже не знал, что это такое, пока мой клиент не сообщил мне детали, я спроектировал его и получил одобрение Комиссии по городскому планированию и зонированию. С тех пор я спроектировал много подобных объектов. Совсем недавно я спроектировал, спроектировал, построил и эксплуатирую два собственных складских помещения, которыми я владею, и строю свой первый международный склад в Канаде. Я учился на реальном жизненном опыте и продолжаю учиться каждый день.

Первые шаги

Некоторые люди могут сказать вам, что самостоятельное хранение - это просто, не требует много времени, планирования или наличных денег и всегда приносит деньги. Осторожно. Нет ничего более далекого от истины. Для типичного объекта площадью 50 000 квадратных футов вы вложите от 400 000 до 500 000 долларов собственных денег, займете от 3 до 5 миллионов долларов в банке и лично потратите сотни часов, прежде чем арендовать первую квартиру. Но правильно спланированный, управляемый и финансируемый объект может быть очень полезным и прибыльным бизнесом.

Выбор сайта

Расположение, расположение, расположение. Это самый важный фактор успеха бизнеса самостоятельного хранения. Я рекомендую искать недвижимость на дороге со средним дневным объемом движения не менее 10 000 автомобилей в день с рекомендуемым средним дневным объемом движения 20 000 автомобилей в день или больше. Начните разговаривать со всеми от местного агента по недвижимости, банкира, градостроителя и других операторов складского хранения.

Каждый объект недвижимости уникален, и в каждом городе обычно действуют особые правила зонирования, которые влияют на объем хранилища, который может поместиться на данном участке. Обычно вам нужно 4-5 соток для одноэтажного дома и 2 акра для многоэтажного дома. Часто производители зданий делают предварительные планировки бесплатно.

дизайн

Привлечение вашего инженера и строительного подрядчика на раннем этапе имеет важное значение для хорошо спроектированного объекта. Вы также можете почерпнуть отличные идеи, прочитав отраслевые публикации и посетив существующие складские помещения. В процессе проектирования вы также должны начать продвигать свой объект.

Нормативные разрешения

Не стоит недооценивать детали и планы, которые потребуются. Часто требуются почти завершенные строительные планы и планы участка. Не стоит недооценивать время, необходимое для получения разрешений регулирующих органов. Это критический этап, на котором часто требуется компромисс. В вашем договоре покупки должен быть 12-месячный срок, даже если вам придется доплатить за вторые 6 месяцев.

строительство

Чем детальнее ваши планы и строительная документация, тем меньше перерасходов будет у вашего проекта. У вас должен быть единый контакт со всеми вашими подрядчиками, и вы хотите быть доступными ежедневно на месте. Никто не защитит ваши деньги и интересы так же хорошо, как вы.

Операции, сотрудники и системы

Ваш актив номер один - это ваши сотрудники. Мы управляем предприятием площадью 50 000 квадратных футов, где один менеджер и один сотрудник, работающий неполный рабочий день, работают по субботам. Нанимайте сотрудников на основе их навыков общения с людьми, навыков устной и письменной речи, а также здравого смысла в первую очередь, а в последнюю очередь - их знаний. Начните день с первого, создавая системы и процедуры, которые сделают рабочий процесс более плавным. Помните, что на протяжении многих лет у вас будет несколько сотрудников, поэтому письменная документация имеет решающее значение.

Маркетинг и продажи

Ваш маркетинг должен начаться задолго до открытия вашего сайта, начиная с выбора и дизайна сайта. Я уже говорил об этом ранее, но стоит повторить еще раз: 90% наших арендаторов нашли нас, проезжая мимо, через Интернет и по рекомендациям существующих клиентов. Последние 10% приходятся на оставшуюся часть нашего маркетинга и рекламы. Но последние 10% могут означать разницу между безубыточностью или прибылью. И то, что они входят в ваш магазин, не означает, что они будут сдавать его в аренду. Подавляющее большинство менеджеров по самостоятельному хранению - это клерки, принимающие заказы, некоторые - агенты по обслуживанию клиентов, принимающие заказы. Великие менеджеры - продавцы.

Девять дел, которые нужно сделать в первую очередь

Сделайте личный обзор, чтобы убедиться, что у вас есть знания, достаточно времени и денег или возможность хорошо начать.
Присоединяйтесь к местной или государственной ассоциации самостоятельного хранения и посещайте собрания.
Подпишитесь на отраслевой журнал, например Inside Self-Storage или Mini-Storage Messenger .
Прочтите правила зонирования и водно-болотных угодий для города, в котором вы хотите купить землю. Встретьтесь с городским инженером и проектировщиком, чтобы обсудить процесс выдачи разрешений для складского помещения.
Найдите риэлтора, который поможет вам с поиском земли.
Встретьтесь со своим банкиром и спросите о ссуде для хранения вещей.
Познакомьтесь с местным инженером, чтобы узнать приблизительные сроки проектирования и согласования сайта.
Остановитесь у каждого проходящего мимо хранилища и поговорите с владельцами. Сообщите им, что вы думаете о создании собственной компании. Некоторые владельцы не захотят много говорить, но многие будут рады предоставить вам массу полезной информации.
Ознакомьтесь с удобствами в вашем районе. Вы будете поражены, как быстро вы начнете изучать бесценную информацию.

Установите реалистичное расписание

Для трех объектов, которые я построил и которыми сейчас владею, прошло в среднем два года с того момента, когда я первоначально решил построить, чтобы открыть двери. Хотя это может показаться медленным, это довольно быстро.

Во-первых, вам нужно найти участок земли, который соответствует вашим потребностям, и обсудить вариант покупки.
Затем ваш инженер должен разработать проект и получить одобрение местных муниципальных советов.
После получения разрешений регулирующих органов вам необходимо заняться более детальным проектированием.
Далее вам нужно выбрать подрядчика (-ов) и, конечно же, построить объект.

Чем более реалистично вы относитесь к своему расписанию, тем лучше вы будете подготовлены и, конечно же, это будет намного меньше стресса.

Вы можете получать 100% прибыль от всей проданной продукции.

Четвертое касается риелторов. Агенты по недвижимости не являются инженерами, экспертами по зонированию или девелопментам, и они могут знать или не знать особенности, которые могут сделать недвижимость непригодной для самостоятельной застройки. Они не будут нести ответственности, если недвижимость не соответствует вашим потребностям. Вам необходимо проявить должную осмотрительность. Вам не обязательно соответствовать минимальной цене предложения, которую они предлагают.

5. Сотрудники

Пятое касается сотрудников. Человеческая природа - расстраиваться, когда сделка меняется. На этапе собеседования вы должны быть очень конкретны в отношении должностных обязанностей, обязанностей и политики вашей компании, и это должно быть сделано в письменной форме. Слишком часто интервью проводятся неформально и неформально. В то время как хороший перспективный менеджер, возможно, никогда не работал в индивидуальном хранилище, прежде чем он должен был быть деловым человеком, человеком и быть самомотивированным. И только потому, что они так говорят, это не значит, что это правда.

Любые изменения в работе или даже разъяснения после приема на работу будут разрушительными. Даже такие вещи, которые вы считаете разумными, например, отказ от использования компьютера в течение дня для личных социальных сетей, должны быть указаны в руководстве компании. Менеджер самообслуживания должен быть мастером многих сделок: личного маркетинга, уборки, вызова просроченных платежей, бухгалтерского учета, технического обслуживания и т. Д. Чем больше вы и ваш менеджер поймете до того, как их наняли, тем лучше. Ваш менеджер - ваш актив номер один!

6. Производители складских помещений

В-шестых, это касается производителей складских помещений. Они предоставляют бесплатные концептуальные планы участков, но эти планы часто не учитывают все особенности земли и правила зонирования. Надежный производитель скажет вам, что его планы являются отправной точкой, и вам обычно нужен подробный план участка от местного инженера, который знаком с местными правилами зонирования и имеет более подробную информацию о земле.

7. Ваша работа

Ваша работа - обучать и обучать своих сотрудников. Ваша задача - заставить телефон зазвонить и привлечь потенциальных клиентов к вашему складу, а ваши менеджеры должны сдать им помещения.

8. Прицелы

Наконец, что касается линий обзора. Одним из наиболее часто игнорируемых основных вопросов плана участка является требование к предлагаемой линии обзора проезжей части. Обычно для любой коммерческой разработки требуется подходящая линия обзора. Поскольку это вопрос безопасности, трудно добиться отклонения или одобрения, если оно не будет выполнено. Обычно они основаны на скорости существующего трафика (а не на ограничении скорости) и начинаются в диапазоне от 250 футов до 350 и превышают 1000 футов для большей скорости движения. Я видел планы в стадии реализации, прежде чем стало ясно, что необходимые линии обзора не могут быть обеспечены. Я знаю скучные вещи, но инженер-строитель во мне ничего не мог с этим поделать.

Ответы на семь часто задаваемых вопросов

У меня нет фона самостоятельного хранения. Могу ли я построить успешный бизнес?

Да, ты можешь. Фактически, подавляющее большинство из 50 000 предприятий по самостоятельному хранению в США принадлежит людям, которые владеют только собственными складскими помещениями. Они начинали так же, как мы с вами, без опыта хранения данных о себе. Самостоятельное хранение замечательно тем, что оно не сложно по сравнению с большинством предприятий. Благодаря исследованиям и некоторой помощи вы можете построить бизнес, который будет стоить меньше, чем большинство компаний в сфере недвижимости и других предприятий, и будет иметь очень низкий уровень риска.

И, что лучше всего, он дает одну из самых важных вещей, которую многие компании никогда не производят: остаточный положительный денежный поток, который может длиться всю жизнь или даже поколения. И это весело! Лучший способ начать самостоятельное хранение - использовать проверенную систему. Ознакомьтесь с возможностью полномочий по хранению в конце этой статьи.

Сколько денег (капитала) мне нужно, чтобы построить хранилище, и сколько банк ссудит мне?

Обычно вам потребуется 15-35% затрат на разработку, а на оставшуюся сумму банк предоставит ссуду. Могут быть исключения как для нижнего, так и для верхнего ценового диапазона в зависимости от рынка и экономики в вашем регионе, вашего опыта ведения бизнеса и кредитного рейтинга, отдельных банков и других факторов.

Сколько стоит построить?

Следует учитывать три основных направления затрат: во-первых, это затраты до строительства (или затраты до получения кредита). К ним относятся инженерные затраты на планы участков и разрешения регулирующих органов; банковские сборы за подачу заявки на ссуду (сбор или баллы за подачу заявки на ссуду, комиссия за оценку и т. д.); и сборы за опцион на землю. Хотя эти сборы часто считаются частью вашего капитала в проекте, вам обычно приходится платить эти сборы из своего кармана, потому что банк не выдаст вам ссуду без одобренного городом проекта или без предоплаты банковских сборов за ссуду.

Это большие деньги, потому что нет никакой гарантии, что город одобрит ваш проект. Поэтому очень важно, чтобы вы проявили должную осмотрительность в отношении «качества» (водно-болотных угодий, сервитутов, зонирования и других ограничений) земли и с городом, прежде чем тратить большие суммы на окончательные инженерные планы участка. Часто платить местному инженеру-строителю за проверку собственности и правил зонирования и за предоставление вам концептуального плана для ознакомления с городом - это хорошо потраченные деньги. Обычно эта первая группа комиссий может составлять от 25 000 до 50 000 долларов, если не возникает серьезных проблем.

Вторая область затрат - это стоимость земли и строительства. Эти сборы могут сильно варьироваться в зависимости от цены земли, индивидуальных улучшений земли, размера и типа складского помещения. Земля может варьироваться от 50 тысяч долларов до нескольких сотен тысяч долларов. Индивидуальные улучшения земли сильно различаются между участками.

У меня есть три объекта, и у каждого есть особая стоимость улучшения земли. Один участок был относительно ровным с песком и гравием, что потребовало небольших затрат на улучшение участка. Второе самостоятельное хранилище находилось на наклонном участке, что требовало дополнительных 3-4 футов засыпки для всего участка. Одно свойство потребовало проверки почвы на предмет загрязнения на сумму 20 000 долларов и многое другое для рекультивации почвы, как того требует закон штата и федеральные законы.

Мне не нравится называть вам единый номер для строительства, но я знаю, что это то, что вам нужно для предварительного расследования. Итак, перед рассмотрением отдельных участков и предлагаемой застройки я бы использовал 40 долларов за квадратный фут. Это касается ваших основных металлических складских зданий и не включает стоимость земли, специальные улучшения земли или другие необычные затраты, которые могут возникнуть.

Эта стоимость может быть уточнена после того, как вы выбрали недвижимость, а местный инженер-строитель разработал концептуальный план участка. И как только окончательный подробный план участка будет завершен, вы можете попросить подрядчика предоставить вам строительную смету по более реалистичной цене. Обычно к смете подрядчика добавляют 15% на случай непредвиденных дополнительных расходов. Третье направление строительства - это стартовые затраты. Если вы не включили офисное (и строительное) оборудование и принадлежности, не забудьте указать их здесь.

Вы собираетесь открыть свой новый бизнес для самостоятельного хранения с вашими типичными операционными расходами (ссуды, сотрудники, коммунальные услуги, налоги и т.д.) и ограниченным доходом от аренды. Каждый месяц вам придется вкладывать деньги в свой бизнес, пока не будет достаточно арендной платы для оплаты ваших счетов. Это может занять от нескольких месяцев до двух или трех лет в зависимости от множества факторов. Если вы выполнили должную осмотрительность и определили, что существует потребность в новом хранилище, у вас хорошее место с подходящим движением транспорта и вы готовы хорошо продать объект, вы можете значительно сократить время, чтобы окупиться и получить прибыль.

Я снова знаю, что вы ищете числа. Я могу сказать вам, что для трех объектов, которыми я владею, у меня есть три разных срока аренды, чтобы обеспечить безубыточность - менее 1 года, 1,5 года (и, надеюсь, меньше, чем один год для объекта, который я только что открыл). У меня был полный рабочий день. сотрудник на каждом объекте. Многие эксперты в данной области рекомендуют бюджет на двухлетний период для обеспечения безубыточности. Двумя крупнейшими операционными расходами после выплаты ссуды будут ваши сотрудники и налоги на имущество. На раннем этапе вам следует встретиться со своим местным налоговым инспектором или проверить, какие другие складские помещения в вашем городе платят налоги, чтобы вы не удивились.

Неофициальная ежемесячная плата за неизвестное хранилище на фазе 1 (25000 + -sf) может составлять около 15000 + или -5k. Таким образом, если средняя арендная ставка составляет 100 долларов за единицу, вам придется арендовать 150 единиц, чтобы достичь безубыточности.

Сколько квадратных футов я должен построить и сколько земли мне нужно?

Есть несколько бизнес-теорий, которые следует учитывать при принятии решения о том, какой объем хранилища нужно создать. Один из них - это стратегия выхода. Как правило, самые высокие продажи складских запасов идут на склады, которые покупает компания Reits или другие крупные операторы складирования. Обычно им нужны помещения от 40 000 квадратных футов и больше. Вы не хотите, чтобы объект был настолько маленьким, что только доказывает, что самостоятельное хранение хорошо подходит для данной области и привлекает более крупный объект, чтобы получать большую часть прибыли после того, как вы проделали тяжелую работу.

Исключение составляют случаи, когда вы рассматриваете свой бизнес по самостоятельному хранению данных как побочный бизнес, который вы построили на земле, уже принадлежащей вам, и выходящей из существующего офиса. Аренда складских помещений происходит намного быстрее (и сдается дороже за каждую единицу площади), если у вас есть офис с обычными рабочими часами. Чтобы заплатить менеджеру и получить значительную прибыль и оплатить все ваши усилия и риск, вы можете использовать предварительную оценку в 40 000 SF (для всех этапов), пока вы не проведете всю комплексную проверку вашего конкретного проекта.

Вам не нужно строить весь проект за один этап, и на самом деле рекомендуется поэтапное выполнение. Это избавит вас от дополнительных расходов, связанных с наличием большого количества не арендованных единиц. Проект мощностью 50 000 квадратных футов может быть построен в два или, возможно, три этапа, в зависимости от потребностей хранения в конкретной области. Конечно, ключевым моментом является расчет площади, необходимой для вашей области, и вычитание существующей площади в квадратных метрах и уже предложенного хранилища (но не построенного).

Для большинства областей, где имеется множество складских помещений для самостоятельного хранения на выбор, зона розыгрыша составляет от 3 до 5 миль, а спрос обычно составляет от 4 до 7 квадратных футов на человека. Эти факторы значительно различаются от места к месту. Вы можете вызвать местного оценщика собственного хранилища (убедитесь, что у него есть опыт самостоятельной оценки хранилища) и спросить, какие номера они используют. Ваш банк, как правило, требует проведения оценки вашего проекта, и ваш банк может сообщить вам имена своих оценщиков, с которыми можно связаться для получения этой местной информации.

Количество необходимой вам земли во многом зависит от местных правил зонирования и конкретных характеристик земли. Оба должны быть проверены заранее с вниманием. Часто вам может понадобиться помощь местного инженера-строителя. Единое правило зонирования или полоса водно-болотных угодий могут сделать собственность непригодной для самостоятельного хранения.

Если у вас нет ограничений по зонированию, ограничений по коммунальным услугам и хорошая земля (не странной формы, нет заболоченных земель или водоемов, нет сервитутов, нет крутых склонов более 3%, вы можете использовать первоначальную оценку в 10000 + или - SF одноэтажной земли. доступ к самостоятельному хранению на акр земли. Будьте осторожны, нет такого идеального участка земли - по крайней мере, я его еще не нашел.

Какие из недостатков дизайна плана участка вы заметили?

Нет офиса.
Нет торговых площадей в офисе или слишком маленьких торговых площадей.
Непростой доступ к клиентской ванной.
Чтобы попасть в офис, клиент должен пройти через ворота безопасности.
Нет четырехфутовых ворот для доступа к складу без открытия главных ворот.
Клавиатура доступа не совмещена с воротами.
Расположен в индустриальном парке или в отдаленных местах.
Расстояние между зданиями менее 24 футов.
Устройства большего размера (особенно автомобильные хранилища), расположенные не за пределами проекта, где могут быть предусмотрены приводы доступа большего размера.
Недостаточный ландшафтный дизайн.
В офисе нет окон или маленьких окошек.
Нет или недостаточное освещение площадки. Свет на входе на объект - приятный штрих.
Складские помещения не видны с дороги.
Никаких мер безопасности.
Во многие тупики.
Потеря агрегатов из-за плохой планировки.
Нет маленьких единиц и / или недостаточно разнообразия в размерах единиц.
Шкафчиков (4 x 4 дюйма) не предоставляются.
Чтобы здание соответствовало городскому разрешению, некоторые архитектурные особенности фактически делают металлическое здание более заметным и непривлекательным.
По утвержденным планам не предусмотрена поэтапность, требующая от заявителя возвращения в комиссию для утверждения.
Вывески на сайте не входят в планы, не требующие от заявителя возврата в комиссию для утверждения.
ширина проезжей части и / или радиус на городской дороге слишком малы. Минимальный радиус 25 футов и предпочтительный радиус входа 45 футов.
Доступ для жилых автофургонов недостаточно велик.

Какие самые важные вещи мне нужно знать, когда мы открываем двери?

Людям нужно время, чтобы осознать, что вы открыты для бизнеса, и маркетинг, проведенный сейчас, окупится больше, чем когда-либо.
Пришло время приступить к последовательной маркетинговой программе.
Для первого и часто единственного вопроса потенциальных клиентов нормально спросить, какова цена. Это ничего не значит - это просто единственный вопрос, который они могут задать. Цена - не главная причина, по которой большинство людей снимают квартиру.
Вам необходимо разработать уникальные возможности для продажи функций и преимуществ уже сегодня, чтобы вы могли сообщить своим клиентам.
Надеюсь, у вас есть веб-сайт, прежде чем вы откроете его - если не сделайте это приоритетом.
Чтобы сдать квартиру в аренду, нужно «показать объект».
Вы должны быть экспертом и помочь потенциальному клиенту прийти к собственным выводам - вы не можете просто сказать им.
Вам нужно спросить потенциального клиента об аренде или бронировании.
Вам нужно узнать возражения людей и способы их решения.