Налоговые преимущества второго дома или дома для отдыха в качестве основного дома по сравнению с арендой

Воспользуйтесь налоговыми вычетами на второй дом

Общественное достояние на Wikimedia Commons

Второй дом имеет ценные преимущества

Владение вторым домом дает много преимуществ. Конечно, одним из основных преимуществ является то, что у вас есть место, куда вы, ваша семья и друзья можете пойти и провести столько времени, сколько захотите, без проблем, связанных с бронированием отеля или арендой. Еще одним преимуществом может быть то, что у вас есть тихое место для уединения. Это также может быть инвестиционная возможность в виде арендной платы. И, наконец, последнее, но не менее важное: вы можете иметь право на некоторые налоговые льготы, если у вас будет второй дом.

Вторые дома могут быть отличным вложением средств

CC-BY-SA-3.0 Викискладе?

Как IRS определяет дом

Многие типы конструкций можно считать домашними. Служба внутренних доходов (IRS) определяет дом как дом, плавучий дом, передвижной дом, кооперативную квартиру или кондоминиум. Если в нем есть спальная, кухонная и ванная комната, его можно отнести к домашнему. Если вы домовладелец, вы уже знаете о налоговых преимуществах владения основным местом жительства. Вторые дома также могут получить налоговые льготы от IRS.

Однако не ко всем вторым домам обращаются одинаково, поэтому, если вы владеете вторым домом или планируете его купить, вам обязательно следует убедиться, что вы знаете об основных налоговых правилах, которые влияют на владельцев второго жилья.

Если ваш второй дом - это дом для отпуска (вы не сдаете его в аренду)

Если вы используете второй дом для личного пользования, как правило, ваши проценты по ипотеке и налоги на недвижимость могут быть вычтены так же, как и в случае вашего основного места жительства.

Ипотечные проценты

Как домовладелец, вы уже знаете, что проценты по ипотечному кредиту первого дома вычитаются. Если вы используете свой второй дом в качестве дополнительного дома, в котором вы проживаете часть времени, и не сдаете его в аренду, тогда также вычитаются проценты по ипотеке на ваш второй дом. Вы можете списать 100% процентов, которые вы платите, на сумму до 1,1 миллиона долларов долга, обеспеченного вашим первым и вторым домами и использованного для приобретения или улучшения вашей собственности. Имейте в виду, что это вычет из общей суммы долга 1,1 миллиона долларов, а не 1,1 миллиона долларов на каждый дом.

Налог на недвижимость

Вы можете вычесть налог на недвижимость со своего второго дома. Фактически, вы можете вычесть налог на недвижимость, уплаченный с любого количества принадлежащих вам домов.

Если вы сдаете в аренду второй дом

Количество дней, на которые вы сдаете в аренду свой второй дом, важно для определения количества налоговых льгот, на которые вы имеете право. По сути, если вы сдаете в аренду свой второй дом менее чем на 14 дней в году, то вы можете относиться к своему второму дому так же, как и к своему основному месту жительства. Если вы сдаете в аренду свой второй дом более 14 дней в году, то IRS определяет, что ваш второй дом является арендуемой недвижимостью, которая облагается налогом иначе, чем основное жилье. Обратите внимание: если вы никогда не посетите свой второй дом, он будет классифицирован как инвестиционная недвижимость. Чтобы использовать вашу собственность в личных целях, вы должны использовать свой дом. Посещения, которые вы совершаете для проверки своего дома или проведения ремонта или технического обслуживания, не считаются личным использованием и превратят ваш второй дом в инвестиционный дом.

Годовой период аренды = 14 или меньше дней

Если вы сдаете в аренду свой второй дом на 14 дней или меньше в течение года, вы можете получить средства без уплаты налогов. Неважно, сколько вы взимаете за аренду, вам не нужно требовать эту сумму в IRS. Если вы сдаете в аренду свой второй дом менее чем на 14 дней, к нему относятся так же, как к вашему личному месту жительства, и вы будете вычитать проценты по ипотеке и налоги на недвижимость так же, как и для основного места жительства.

Срок аренды на год = более 14 дней

Если вы сдаете в аренду свой второй дом на срок более 14 дней, вы должны сообщать обо всех получаемых доходах от аренды. В то же время вы можете вычесть расходы на аренду, включая налоги, страховку, проценты по ипотеке, коммунальные услуги, уборку и ремонт. Вы даже можете вычесть расходные материалы, такие как полотенца и простыни. Кроме того, вы можете списать амортизацию, потерянную в результате износа дома с течением времени. Задача состоит в том, чтобы определить, где распределить затраты между временем, когда вы использовали недвижимость в личных целях, и временем, когда вы ее сдавали в аренду. Вы хотите вести точный учет дат, доходов и расходов. И наймите специалиста по налогам, который правильно определит налогооблагаемый и необлагаемый доход.

Ключом к максимальным вычетам является ограничение ежегодного личного использования вашего загородного дома менее 15 дней или 10% от общего количества дней аренды, в зависимости от того, что больше. В этом случае дом для отдыха можно рассматривать как аренду, получая арендные вычеты. Чтобы ваш второй дом оставался арендуемым, вы не должны превышать 10% -ный лимит. Чтобы измерить максимальное количество времени, в течение которого вы можете использовать свой дом в личных целях, по сути, вы не должны использовать второй дом более одного дня на каждые 10 дней, когда вы его арендуете.

Чтобы максимально увеличить вычеты за арендуемую недвижимость, вам необходимо активно участвовать в процессе аренды. Это означает проведение встреч с арендаторами и определение условий договоров аренды для арендаторов. И это очень важно - вам нужно владеть не менее 10% собственности.

Превратите ваш второй дом в ваше основное место жительства

Стратегия налоговых преимуществ, которую владельцы второго дома используют, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала при продаже второго дома, заключается в превращении своего второго дома в свое основное место жительства. Для этого нужно прожить во втором доме два года из предыдущих пяти, прежде чем его продать. Это дает право на освобождение продажи от налогов с прибылью в размере до 250 000 долларов США для лиц, подавших одиночную заявку, и 500 000 долларов США для лиц, подавших совместную декларацию.

В 2009 году и в последующие годы вы платите регулярные 10% налоги на прирост капитала с той части прибыли, которая эквивалентна времени, которое вы использовали в качестве дома для отдыха после 2008 года.

Расчет налогов затруднен

Вашему налоговому специалисту потребуется вся подробная информация о том, как вы используете свой второй дом. Эта информация должна постоянно собираться и храниться в течение года, чтобы ваш налоговый специалист мог точно рассчитать ваш скорректированный валовой доход и модифицированный скорректированный валовой доход. Сбивает с толку? Это действительно так .

Turbo Tax объясняет вычеты по налогу на арендную недвижимость

Ресурсы

У IRS есть множество публикаций, которые помогут вам понять основы владения вторым домом и то, как налоги применяются к собственности. Для получения дополнительной информации о владении, использовании и продаже вашего второго дома, а также о налоговых плюсах и минусах посетите сайт www.IRS.gov и выполните поиск следующих публикаций.

Публикация № 527 Жилая недвижимость в аренду (включая аренду домов для отпуска)
Публикация № 523 Продам свой дом