Совет Strata: воровство, издевательства и несанкционированные решения

Совет Strata: воровство, издевательства и несанкционированные решения

Леонг

Strata Councils: воровство, издевательства и несанкционированные решения

Я из тех взрослых, кто все еще любит сказки. Я верю, что правда откроется! Я верю, что добро победит зло.

Итак, когда я осознал, что административный совет, управляющий зданием (в котором находится моя недавно приобретенная квартира), крадет деньги, запугивает жителей и делает структурно пагубный выбор, я присоединился к стратовому совету. Я видел себя сопротивляющимся героем - доброй феей, которая спасет здание и вернет людям свободу. Я ожидал благодарности, счастья и исключительного духа общности.

Я только потерял невинность.

Вы обычно уверены, что «ваш путь» - лучший способ, независимо от того, что говорят другие?

Да! Что ж, тогда… strata Council может быть как раз подходящим местом для вас.

Советы Strata состоят из добровольцев. Многие из этих волонтеров - исключительные люди, которые тратят свое время и часто свободно делятся своим опытом.

Но, к сожалению, большинство людей, которых привлекает работа в этом совете, обычно имеют определенную повестку дня. Иногда они используют свое положение, чтобы заработать деньги. Чаще они используют свое положение для удовлетворения своих дисфункциональных проблем с контролем.

В стратифицированных домах нет царей, правителей или начальников. В этих отношениях просто нет необходимости, и их рекомендации нельзя найти где-либо в Законе о собственности Strata.

Леонг

Оглавление

1. Strata Council - босс?
2. Каковы обязанности Strata Council?
3. Итак, кто в доме хозяин?
4. Могут ли члены совета страты запугивать жителей?
5. Могут ли члены совета Strata украсть деньги?
6. Оплата расходов наличными
7. В сговоре с подрядчиком
8. Заимствование денег из резервного фонда на случай непредвиденных обстоятельств (CRF)
9. Управляющий недвижимостью не отвечает?
10. Можно ли привлечь к ответственности совет страты?

1. Является ли Strata Council боссом?

Это ужасное, но распространенное заблуждение. Ужасно для жителей, потому что никому не нужен хозяин в собственном доме. И правда ужасна и для совета страты.

Для управления всего несколькими людьми обычно требуется бизнес-образование в области человеческих ресурсов. Потребности в управлении многими семьями (в зависимости от размера здания или комплекса) было бы достаточно, чтобы вызвать в воображении образы прямых пиджаков, мягких комнат и тихих голосов.

Нет, страта совет не главный.

Удивлен? Это верно. В стратифицированных домах нет царей, правителей или начальников. В этих отношениях просто нет необходимости, и их рекомендации нельзя найти где-либо в Законе о собственности Strata (SPA).

Члены совета не полицейские. Констебль проходит обширную подготовку во многих областях, включая поведение людей, расследования и юридические вопросы.

Руководящие обязанности, связанные с работой в совете, часто путают с руководящими должностями.

«Обслуживание» - ключевое слово.

Что касается полномочий, совет может действовать только в том случае, если это противоречит уставу. Даже в этом случае у них должна быть письменная жалоба. Единственный раз, когда они вообще должны иметь какую-либо власть, - это во время должным образом созванных заседаний совета.

Если вы стали свидетелем чего-либо или у вас есть жалоба, не говорите об этом члену правления. Вместо этого напишите менеджеру по электронной почте. Она ничего не знает о политике здания и поэтому может оставаться беспристрастной.

Кроме того, по закону вся корреспонденция, которую получает управляющий недвижимостью, должна передаваться и рассматриваться советом страты. Вот почему вы платите большие деньги управляющей компании.

Единственный раз, когда совет страты должен иметь какую-либо власть, - это во время должным образом созванных заседаний совета.

Леонг

2. Каковы обязанности Strata Council?

Они являются посредниками, представляющими здание и жителей (посредством выборов и голосований). Они направляют управляющего имуществом во всех делах страты корпорации. Вместе они принимают решения о:

• Обслуживание здания (также известное как корпорация страта).
• Переписка собственников (как доставляется управляющим).

Кто тут хозяин? Устав!

Леонг

3. Итак, кто в доме хозяин?

Устав. Знаете, эта сухая, авторитетная литература, которая вызывает напряжение в груди, сопровождаемое непрошенными мыслями о бунте… или, по крайней мере, зевотой, сопровождаемой тяжелыми веками.

Честно говоря, не все так плохо! Обычно это просто крошечная пачка бумаг толщиной примерно два миллиметра, удобная для чтения, и вы можете закончить ее от корки до корки примерно за 15 минут. Побалуйте себя и пожните свободу, которую дает знание.

С момента их принятия подзаконные акты представляют собой руководящие принципы, которым собственники (ради гармонии и благополучия здания) решили следовать.

За указаниями вы должны обращаться к уставу и SPA, а не к отдельным членам совета страты (которые могут иметь свои собственные предубеждения).

Предполагая, что у вас есть одна квартира (и ваша учетная запись на хорошем счету), у вас есть один голос и вам принадлежит часть вашего здания.

Вы имеете полное право:

• Воспользуйтесь удобствами здания
• Знайте, как тратятся ваши деньги
• Понять решения, которые принимаются от вашего имени

4. Могут ли члены совета страты запугивать жителей?

Да! К сожалению, это случается довольно часто. Быть в доске - дело неблагодарное. Это отнимает личное время, и неважно, какие решения принимаются, многие будут жаловаться.

Более того, члены совета занимают места в первом ряду к безобразию человечества. Они являются свидетелями каждый раз, когда у жителей возникают споры, нарушения устава, неуважение друг к другу и к общей собственности. Со временем это может настолько расстраивать их, что они вообще теряют веру в человечество. Штрафы жителей могут стать способом выпустить воздух. Тем более, если у члена (ов) стратсовета есть проблемы с контролем в первую очередь.

Несмотря на то, что совет страты должен быть добровольной организацией, некоторые или все члены совета МОГУТ украсть деньги, чтобы субсидировать свои усилия.

Леонг

5. Могут ли члены совета страты украсть деньги?

Хотя предполагается, что все они должны быть добровольцами, некоторые или все члены советов страты могут красть деньги, чтобы субсидировать свои усилия.

Если сумма сведена к минимуму, обычно это не становится проблемой.

Однако, когда люди годами сидят за доской, они становятся сильными в знаниях. Это в сочетании с пресыщением и высокомерием может подтолкнуть их к все большим и большим захватам денег.

6. Оплата расходов наличными.

Не все предприятия предлагают кредиты даже многослойной корпорации. Поэтому иногда член совета должен покупать вещь «из кармана», чтобы использовать ее в здании. Это означает, что для получения возмещения она должна заполнить и отправить форму для выплаты наличных. Однако, если не установлены стопы и чеки, этим можно легко злоупотребить.

Профилактика: после того, как вы вступите в правление, настройте свою систему мелкой кассы так, чтобы:

• Квитанции должны быть представлены вместе с формой возмещения мелких денежных сумм.
• Должны быть подписи двух членов совета, кроме члена совета, подавшего форму.

Пример из реальной жизни

Однажды Расин был рад показать Пэм свой новый портативный пароочиститель с насадкой для муравьедов. Судя по всему, он мог очистить что угодно и где угодно, особенно труднодоступные места. И заплатила всего 60 долларов!

Расин известна своей историей импульсивных покупок в результате ее фанатичного влечения к гаджетам, которые всего через несколько дней превращаются в скуку.

Спустя несколько месяцев, став казначеем, Пэм получила по почте свою первую партию фотокопий (оплаченных) счетов-фактур для сортировки. Каково же было ее удивление, когда она нашла бланк на мелкие деньги, представленный Расином, включая тот самый портативный пароочиститель. Расин, должно быть, это наскучило, поэтому она решила продать его корпорации страт за 270 долларов.

По большому счету, это мизерная сумма. Однако, если кто-то хочет украсть небольшую сумму денег, он определенно готов украсть большую сумму.

7. В сговоре с подрядчиком

Вы когда-нибудь замечали, что член совета, кажется, поддерживает прекрасные отношения с одним или двумя рабочими, которые часто бывают в вашем доме? Она когда-нибудь говорила вам, что, будучи такой внимательной, она экономит деньги на строительство?

Как работает схема:

• В здании происходит механическая «аварийная ситуация», и член совета обходит управляющего имуществом и имеет дело напрямую с торговым работником по своему выбору.
• Приходящий на работу рабочий обрабатывает счет на гораздо больше рабочей силы, чем он делает на самом деле. Сверхурочные могут быть особенно прибыльными.
• Член совета находится на месте, чтобы утвердить работу и, следовательно, счет.
• Управляющий недвижимостью от имени страта-корпорации выписывает чек торговому работнику.
• Торговец обналичивает свой чек и сохраняет свою долю плюс налоги.
• Рабочий встречает члена совета в темном переулке и передает коричневый бумажный пакет с долей члена совета наличными.

Профилактика: сложно. Если только вы не хотите присоединиться к правлению и взять на себя управление.

Пример из реальной жизни

В здании два одинаковых резервуара для горячей воды. Однажды, когда другие члены совета были на работе, Расин заменил один из резервуаров с горячей водой. Позже она объяснила, что он «лопнул», и она посчитала это аварийным и немедленно заменила его.

Она использовала ремесленника, с которым была очень дружна. Хотя он был водопроводчиком, он выполнял много случайных работ в здании. Она даже пригласила его в свою квартиру на обед. Позже Пэм узнала, что его счет-фактура составляла 27000 долларов, включая детали и работу.

Чтобы представить все в перспективе, уже в следующем году новый совет заменил другой резервуар для горячей воды по цене 3150 долларов, включая детали и работу.

8. Заимствование денег из резервного фонда на случай непредвиденных обстоятельств (CRF)

CRF - огромная цель, поскольку у многих страт-корпораций есть больше, чем им нужно, на этом счете, и деньги ни на что не предназначены. В SPA Британской Колумбии действует закон:

Расходы из резервного фонда на случай непредвиденных обстоятельств

96 Strata Corporation не должна тратить деньги из резервного фонда на случай непредвиденных обстоятельств, если только расходы не (b) сначала одобрены резолюцией, принятой голосов на годовом или специальном общем собрании, или разрешены в соответствии с разделом 98.

Кроме того, что Закон допускает злоупотребления:

Несанкционированные расходы

98 (3) Расходы могут производиться из операционного фонда или резервного фонда на случай непредвиденных обстоятельств, если есть разумные основания полагать, что немедленные расходы необходимы для обеспечения безопасности или предотвращения значительных потерь или повреждений, физических или иных.

Как работает схема:

• То же, что и схема «В сговоре с торговым работником», за исключением того, что сумма настолько велика, что в операционном фонде (или в специальном фонде сбора) не хватает денег для оплаты счета.
• Управляющий недвижимостью отправляет форму «Директива об использовании резервного фонда на случай непредвиденных обстоятельств» . Для того, чтобы «занять» деньги у CRF без согласования с владельцем на общем собрании, эта форма должна быть подписана четырьмя членами совета. Это эффективно перекладывает ответственность с управляющего имуществом на членов совета директоров.
• Торговец получает и обналичивает свой чек. Он сохраняет свою долю плюс налоги.
• Рабочий встречает члена (членов) совета в темном переулке и передает коричневый бумажный пакет с их долей наличными.

Деньги никогда не возвращаются в CRF

• Управляющий недвижимостью не станет «заставлять» совет вернуть эти деньги (помните, они «не на крючке»).
• Поскольку владельцам не отправляются ежемесячные балансы CRF, они никогда не узнают, что деньги пропали до конца года (если они даже потрудятся посмотреть отчет).
• Если совет все-таки поймают, то они просто сделают то, что делали много раз в прошлом - они говорят, что «срочно» нужно решать немедленно. Затем они могут использовать будущие сборы жителей для выплаты CRF.

Профилактика: Опять же, очень сложно. Если только вы не хотите присоединиться к правлению и взять на себя управление.

Пример из реальной жизни

Корпорация страта получала специальный сбор в сотни тысяч долларов за конкретный проект, и была нанята строительная компания.

Однажды Пэм видит электронное письмо от управляющего недвижимостью с приложением: «Директива об использовании резервного фонда на случай непредвиденных обстоятельств» на сумму 24 000 долларов. Будучи новичком в жизни слоев населения и в правлении, Пэм ничего не поняла и спросила.

Расин сообщил Пэм, что специальный фонд сборов и счет обслуживания из операционного фонда были исчерпаны из-за возникших осложнений с проектом. Расин счел ситуацию чрезвычайной, потому что, если строительная компания не получит своевременную оплату, она может наложить арест на здание. Пэм не могла спорить.

Несколько месяцев спустя, когда Пэм стала казначеем, хотя Пэм искала, она так и не смогла найти запись, в которой говорилось бы, что эти деньги были возвращены CRF. Также она узнала:

• Строительная компания была нанята без каких-либо конкурентных предложений.
• Письменный договор со строительной компанией никогда не заключался, следовательно, никаких гарантий.
• Разрешение на строительство никогда не выдавалось мэрией.
• Хотя Пэм знала, что Расин дружит с рабочими строительной компании, она только значительно позже осознала, что один из руководителей на самом деле был парнем Расина.

Совет страты имеет право нанимать и увольнять управляющую компанию. Чтобы сохранить свою работу и заработать как можно больше денег, в интересах управляющего имуществом сделать так, чтобы совет страты был доволен.

Леонг

9. Управляющий недвижимостью не отвечает?

Нет. Правление имеет право нанять и уволить компанию по управлению недвижимостью (легко отдать 3/4 голосов). Чтобы сохранить свою работу и заработать как можно больше денег, в интересах управляющего имуществом сделать так, чтобы совет страты был доволен.

Управляющие недвижимостью перегружены работой, не получают особой благодарности, но могут заработать значительную сумму денег. Им платят «за дверь». Давайте посмотрим на трех разных управляющих недвижимостью, каждый из которых отвечает за 1000 дверей и каждый получает одинаковую зарплату.

Эти управляющие получают одинаковую зарплату

Менеджер по недвижимости	Strata Corporation	Люксы на Страта
У Бетси легкая работа!	1000 люксов в трех слоях корпораций	300, 350, 350
Мария выполняет более чем в два раза больше работы	1000 люксов более семи страт корпораций	230, 150, 150, 150, 150, 85, 85
Эллен готова к веселой ферме!	1000 люксов более двенадцати страт корпораций	100, 100, 100, 100, 75, 75, 75, 75, 70, 70, 80, 80

Помните, что в каждой страте-корпорации есть:

• Один слойный совет, с которым нужно иметь дело
• 6 - 12 заседаний совета для посещения
• Ежегодное общее собрание.
• Возможны специальные общие собрания.

Чем больше корпораций несет ответственность управляющий недвижимостью, тем труднее и труднее становится эта работа. Корпорации с более крупными слоями более прибыльны и, таким образом, привлекают лучших и более опытных управляющих недвижимостью.

Таким образом, если взволнованный управляющий недвижимостью узнает, что один из ее руководящих советов планирует что-то, что является нарушением устава или SPA, она просто отправит им по электронной почте предупреждение относительно законности. Таким образом, она и ее компания «спят с крючка» и могут сэкономить время, просто взглянув в другую сторону. Это позволяет советам слоев делать все, что им заблагорассудится.

Так что да, вы можете привлечь к ответственности члена совета. Благодаря гигантским усилиям, которые отнимают ваше время, терпение, здравомыслие и, возможно, ваши финансы, без какой-либо прямой выгоды для вас.

Леонг

10. Можно ли привлечь к ответственности совет слоев населения?

Как ни странно, следующий закон SPA защищает членов страт советов. Именно субъективность этого закона затрудняет доказывание халатности и кражи:

Стандарт ухода члена совета:

31 При осуществлении полномочий и выполнении обязанностей страт-корпорации каждый член совета должен

Кроме того, вы не можете рассчитывать, что перегруженный работой управляющий недвижимостью:

• Предотвратить воровство
• Привлечь члена правления к ответственности
• Добиваться полного возврата украденных денег

Это потребует много времени и средств - ни один управляющий имуществом этого не сделает!

Чтобы добиться справедливости, нужны доказательства. Итак, если вы так же уверены, как Пэм, вы, вероятно, сможете доказать воровство с помощью судебно-медицинской экспертизы. Однако судебно-медицинский аудит стоит дорого, и, если вы не хотите использовать свои личные средства, вам понадобится ¾ голосов на общем собрании, чтобы инициировать судебный процесс над корпорацией страт. Это может означать особый сбор. Итак, сначала вам нужно убедить своих соседей.

Кроме того, суды не одобряют того, что отдельные корпорации преследуют отдельных лиц, особенно добровольцев, которые пожертвовали свое время. Так что даже в случае признания ее виновной наказание будет минимальным.

Так что да, вы можете привлечь к ответственности члена совета. Благодаря гигантским усилиям, которые отнимают ваше время, терпение, рассудок и, возможно, ваши финансы, без какой-либо прямой выгоды для вас.

Лучше всего предотвратить это через участие. Кроме того, вы никогда не ошибетесь, проявив должную осмотрительность. Знание - сила! Дайте себе преимущество и поставьте себя на более высокое место, внимательно прочитав и поняв оба:

• Устав вашей страты корпорации
• Закон о собственности Strata (SPA)

ПОЖАЛУЙСТА, ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ:

Движение сопротивления стало огромным. Я больше не могу отвечать на отдельные комментарии или электронные письма. Посетите этот форум Facebook, ответьте на три вопроса и присоединитесь к беседе.

Спасибо.

Вопросы и Ответы

Вопрос: Как долго это «разумное время», чтобы совет страты одобрил запрос на ремонт?

Ответ: Слои трудностей настолько многочисленны, что я больше не могу отвечать на отдельные вопросы. Лучше всего вам помочь с проблемами со стратами - присоединиться к странице Facebook под названием Strata Council: Theft, Bullying & Unauthorized Decisions.

Более 360 участников невероятно полезны. Страница настроена как "закрытая", поэтому сообщения могут видеть только участники.

Нажмите на ссылку ниже, ответьте на ВСЕ вопросы, и я добавлю вас на страницу.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Вопрос: Снижает ли стоимость собственности запрос о назначении администратора?

Ответ: Слои трудностей настолько многочисленны, что я больше не могу отвечать на отдельные вопросы. Лучше всего вам помочь с проблемами со стратами - присоединиться к странице Facebook под названием Strata Council: Theft, Bullying & Unauthorized Decisions.

Более 360 участников невероятно полезны. Страница настроена как "закрытая", поэтому сообщения могут видеть только участники.

Нажмите на ссылку ниже, ответьте на ВСЕ вопросы, и я добавлю вас на страницу.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Вопрос: Нас оскорбляли как устно, так и письменно со стороны Совета, к тому же у нас были очень личные вещи, выставленные на всеобщее обозрение Президентом Совета. Существуют ли правовые способы, которыми мы можем и должны воспользоваться, чтобы положить конец этому преследованию? Мы больше не чувствуем себя в безопасности в нашем доме. Спасибо!

Ответ: Слои трудностей настолько многочисленны, что я больше не могу отвечать на отдельные вопросы. Лучше всего вам помочь с проблемами со стратами - присоединиться к странице Facebook под названием Strata Council: Theft, Bullying & Unauthorized Decisions.

Есть более 360 участников, которые невероятно полезны. Страница настроена как "закрытая", поэтому только участники могут видеть сообщения.

Нажмите на ссылку ниже, ответьте на ВСЕ вопросы, и я добавлю вас на страницу.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Вопрос: Разрешено ли владельцам участвовать в обновлении устава?

Ответ: Слои трудностей настолько многочисленны, что я больше не могу отвечать на отдельные вопросы. Лучше всего вам помочь с проблемами со стратами - присоединиться к странице Facebook под названием Strata Council: Theft, Bullying & Unauthorized Decisions.

Более 360 участников невероятно полезны. Страница настроена как "закрытая", поэтому сообщения могут видеть только участники.

Нажмите на ссылку ниже, ответьте на ВСЕ вопросы, и я добавлю вас на страницу.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

© 2010 Сильвия Леонг