Неблагоприятное владение и как это работает

Неблагоприятное владение - это правовая доктрина, которую изучают в основном студенты первого курса юридических факультетов, и о ней забывают, как только экзамены заканчиваются. В остальном малоизвестный закон о собственности, также известный как «права скваттеров», стал большой новостью в 2011 году, когда житель Техаса заявил о приобретении дома за 340 000 долларов всего за 16 долларов за подачу письменных показаний о неправомочном владении в окружном суде. Впоследствии Кен Робинсон создал веб-сайт, опубликовал электронную книгу и читал лекции студентам-юристам в SMU, прежде чем в феврале 2012 года его заставили покинуть дом.

Так что же такое недоброжелательное владение и действительно ли оно может быть использовано, чтобы стать владельцем дорогого загородного дома?

Неблагоприятное владение связано с незаконным проникновением.

Закон неблагоприятной одержимости

Теория неправомерного владения проста: если кто-то занимает землю, которой он не владеет, без разрешения владельца, истинный владелец должен принять меры для изгнания нарушителя в течение определенного периода времени (как предписано применимым государственным сроком давности). Если истинный владелец не действует вовремя, противный владелец может получить право собственности на землю и стать законным владельцем.

Пять основных элементов

Чтобы выиграть, противный владелец должен продемонстрировать следующие пять основных элементов:

Что он или она фактически владеет землей и использует ее так же, как и настоящий владелец аналогичной собственности.
Право собственности исключено для всех остальных и не передается истинному владельцу или широкой публике.
Противоборствующее владение открыто и доступно для всеобщего обозрения, чтобы истинный владелец знал, что кто-то другой претендует на собственность.
Что противный владелец имеет претензию на собственность, которая враждебна или несовместима с претензией владельца.
Что неправомерное владение было непрерывным и непрерывным в течение всего срока давности.

Требования различаются в зависимости от штата

Подробные требования варьируются от штата к штату. Требуемый срок владения может составлять от пяти лет в одном штате до 20 лет в другом. Некоторые штаты требуют, чтобы противный владелец заплатил налоги на собственность или улучшил землю в течение этого времени; в других штатах эти действия сокращают необходимое время владения.

Некоторые государства требуют, чтобы противный владелец имел добросовестное убеждение в том, что он или она владеет правом собственности; в некоторых штатах даже требуется «цвет титула», некоторая форма документа, который имеет целью передать право собственности противному владельцу, но по какой-то причине является недействительным. Другие государства требуют, чтобы противный владелец знал, что он или она нарушают границу. В некоторых штатах настроение враждебного владельца не имеет значения, и все, что имеет значение, - это то, что земля занята без разрешения истинного владельца.

За дополнительной информацией обращайтесь к законам вашего штата.

Поучительный случай

В то время как срок исковой давности устанавливается законодательством штата, требования доктрины определяются судебными решениями, написанными судьями. Чтобы проиллюстрировать, как работает незаконное владение, мы рассмотрим судебное дело, в котором многие студенты-юристы впервые познакомились с этой концепцией.

Белотти против Бикхардта

Дело Белотти против Бикхардта, рассмотренное Апелляционным судом Нью-Йорка в 1920 году, касалось владельцев прилегающих участков в Бронксе. Владелец участка J построил на этом участке салун и придорожный домик в 1892 году, но из-за неправильной карты здание на несколько футов вторглось на участок K по соседству, который принадлежал матери Белотти. В 1906 году Бикхардт купил участок J у наследников первоначального владельца, расширил здание и с тех пор использовал его как отель.

В 1914 году Белотти подал иск против Бикхардта, чтобы удалить вторгшееся здание из участка, унаследованного им от матери. Белотти добился успеха на уровне суда первой инстанции, но Бикхардт подал апелляцию. Апелляционный суд Нью-Йорка отменил первоначальное решение, посчитав, что Бикхардт отвечает требованиям для неправомерного владения.

Бикхардт не владел спорным имуществом в течение 20 лет, требуемых в соответствии с нью-йоркским сроком давности, но суд счел, что предыдущие владельцы владели имуществом прилепились к нему, чтобы создать непрерывную цепочку неправомерного владения с 1892 года. законный собственник по закону.

Цель неблагоприятного владения

Хотя некоторые могут рассматривать незаконное владение как приобретение права собственности путем кражи, эта доктрина служит нескольким важным целям.

Во-первых, закон предполагает, что тот, кто владеет землей, делает это на основании титула. Право собственности может быть трудно доказать, потому что документы были утеряны и не зарегистрированы или записи о праве на землю отсутствуют. Доктрина неправомерного владения обеспечивает защиту от ненадежных документов и средство исправления давних ошибок при передаче прав собственности. Доктрина также требует, чтобы имущественные споры рассматривались в течение разумного периода времени, пока воспоминания свидетелей еще свежи, а доказательства более надежны.

Неблагоприятное владение поощряет продуктивное использование земли, вознаграждая тех, кто использует землю для сельского хозяйства, строительства жилья или других целей, и наказывает тех, кто оставляет ее пустовать. Наконец, он защищает ожидания людей, которые годами использовали собственность без возражений со стороны кого-либо. Это часто возникает в контексте пограничного спора, когда забор был построен не в том месте, и никто годами не подвергал сомнению посягательство.

Дело о неправомочном владении в Техасе

Кен Робинсон получил известность летом 2011 года, когда он переехал в пустой дом в пригороде Далласа Флауэр-Маунд и объявил его своим, заплатив 16 долларов за регистрацию.

Предыстория дела

Робинсон, бывший морской инвестор, который сам себя назвал своим инвестором в недвижимость, обнаружил дом, осматривая окрестности в поисках потенциальных инвестиционных возможностей. Двор был неухоженным, а дом выглядел заброшенным.

Первоначально думая, что дом будет хорошим кандидатом для короткой продажи или продажи с налоговым залогом, Робинсон не смог найти владельца или держателя ипотеки, с которым можно было бы вести переговоры, и нигде не было никаких записей о потере права выкупа. Именно тогда он решил приобрести дом в соответствии с доктриной неправомерного владения. Он подал в округ "письменные показания о неправомерном владении", изменил замки и переехал.

Хотя Робинсон теперь обслуживал дом, который пришел в упадок, его соседи по Цветочной насыпи были недовольны. Они вызвали полицию, которая посетила дом. Когда Робинсон показал офицерам свои письменные показания, они решили, что это не уголовное дело, и ушли.

Освещение в национальных СМИ

Эта история попала в национальные СМИ, и Робинсон был завален просьбами о совете по недвижимости. Он начал проводить семинары о том, как приобрести дом за бесценок, и опубликовал электронную книгу на эту тему. Он приветствовал потенциальных клиентов и представителей средств массовой информации в доме и был рад организовать экскурсии и рассказать, как он прибирает вещи. Затем его настигла слава.

Как оказалось, первоначальная ипотечная компания обанкротилась в 2009 году, и ипотечный кредит теперь принадлежал Bank of America, который был слишком завален другими потерями права выкупа, чтобы принять меры в отношении дома Flower Mound. Но столкнувшись с расцветом кустарного промысла и других, стремящихся повторить кажущийся успех Робинсона, он и другие держатели залога начали принимать жесткие меры. 6 февраля 2012 года техасский судья приказал Робинсону покинуть дом в течение недели. Он ушел без протеста.

Почему схема Робинсона не сработала

Действительно ли Робинсон верил, что получит право собственности на дом, или он просто выжидал в шикарных раскопках, наживаясь на всей рекламе?

По законам Техаса Робинсон должен был оставаться в доме в течение пяти лет, все время уплачивая налоги на недвижимость и сборы ассоциации домовладельцев, чтобы получить право собственности в результате неправомерного владения. В любой момент в течение этих пяти лет истинный владелец его выселит, что в конечном итоге и произошло после того, как Bank of America узнал о его схеме. Как насчет того письменного показания о незаконном владении на 16 долларов, которое он подал? Он просто уведомил мир о его заявлении и дал начало пятилетнему периоду; он не передавал названия.

Урок в истории Робинсона восходит к целям, для которых была разработана доктрина враждебного владения. Он был задуман как средство разрешения добросовестных споров по поводу собственности, возникших в результате исторически распространенных проблем в сфере недвижимости, таких как ошибочные и неадекватные исследования, недостаточные права собственности на землю или отсутствующие или дефектные документы. Неблагоприятное владение никогда не предназначалось для поощрения умышленных нарушителей и скваттеров. Как выяснил Кен Робинсон, это плохая бизнес-модель для инвесторов в недвижимость.

Неблагоприятное владение не предназначалось для поощрения нарушителей и скваттеров.