Хоас против домовладельцев: выборочное исполнение

Что такое выборочное исполнение?

Это случается, и, вероятно, даже больше, чем вы думаете. Члены правления (или конкретный член правления) будут обеспечивать соблюдение правил и положений для некоторых, но не для всех. Время от времени это личная вендетта против домовладельца или его арендатора, и она может нарушить мирную жизнь, на которую они имеют полное право.

Наш последний президент свирепствовал избирательным принуждением. Он дал указание управляющей компании, чтобы все звонки передавались ему; будь то ключи от бассейна, запросы на техническое обслуживание, аренда жилых автофургонов, аренда клубного дома и т. д. Его друзья получали привилегии, и если вы ему не нравились, он злоупотреблял своим правом рассылать уведомления о нарушениях. Однажды он угрожал мне фальшивым уведомлением о нарушении - тогда я решил баллотироваться в Правление и сместить его.

Вы спросите, а как насчет других членов правления? Двое подали в отставку в знак протеста, так как не хотели служить с ним (эти места остались вакантными). Двое других были его приятелями по «кворуму» и позволяли ему делать то, что он хотел.

Однажды я сидел в суде присяжных по иску ТСЖ об избирательном правоприменении. Председатель правления (представляющий ТСЖ) предъявил иск домовладельцу за неоднократные нарушения. Домовладелец жил через дорогу от президента. Они лично не любили друг друга, и домовладелец пострадал от злоупотребления властью. Президент установил камеру слежения, направленную на соседский дом. Вопиющее вторжение в частную жизнь при записи личной активности. Домовладелец выиграл дело, но какой позор для этого потребовалось обратиться в суд за тишиной и спокойствием.

Первый шаг защиты: знайте свои регулирующие документы

Большинство вопросов, возникающих в ТСЖ, имеют определенное решение со ссылкой на руководящие документы. Если вы их знаете, вы также можете избежать любых ситуаций, которые могут вызвать беспокойство.

Я обнаружил, что большинство домовладельцев и многие члены правления даже не знают, что в их руководящих документах.

К документам, о которых я говорю, относятся Декларация о соглашениях, условиях и ограничениях (CC&R), Устав и Правила и положения.

Эти зарегистрированные документы - это то, что управляет ТСЖ и формирует его операционную структуру, которую должны соблюдать все стороны - и в этом заключается сила информации и знаний.

Соглашения, условия и ограничения (CC & R)

Думайте о CC&R как о «Конституции», обычно разрабатываемой разработчиками сообщества. Он содержит описание собственности; разница между «общими частями» (принадлежащими всем домовладельцам) и жилыми помещениями (находящимися в частной собственности домовладельцев).

Он также будет охватывать возможные будущие функции ТСЖ, которые могут включать в себя развитие большего количества единиц, слияний, сервитутов, некоторые из которых являются элементами, уже установленными в результате развития ТСЖ и существования в течение любого периода времени.

CC&R также будут охватывать такие темы, как выборы, оценки и обязанности ассоциации. Здесь вы можете получить всю мощь информации. Кроме того, он, вероятно, будет определять архитектурные рекомендации по утверждению ремонта или улучшения отдельных единиц.

Знание того, что вы знакомы с CC&R, поможет избежать будущих споров.

Устав

Устав в основном относится к должностным лицам и членам правления; условия, обязанности, собрания, выборы и т. д. Обычно в нем описываются полномочия (-и) Совета и порядок обеспечения соблюдения нарушений. Многие требуют «Уведомление вежливости» о предполагаемом нарушении, прежде чем начисляются штрафы. Это дает домовладельцу время исправить любые несоответствия.

Имейте в виду, что невыполнение правил делает Ассоциацию неэффективной, и это может создать произвольный вид избирательного применения. Это не значит, что Правление не гибкое. Они вправе делать исключения, если это оправдано; сохранение этих исключений на «исключительные» обстоятельства. Хотя состояния различаются, не соблюдение правила может сделать его недействительным.

Помните, что Устав должен содержать процедуру решения вопросов соблюдения; разрешение домовладельцам подчиняться, отвечать и право на слушание, если потребуется. Многие нарушения в основном являются непреднамеренными из-за незнания регулирующих документов.

Правила и Положения

Создание и принятие Правил и положений осуществляется членами Правления. Даже если это принято предыдущими советами, новые члены совета обычно имеют право изменять, дополнять и / или создавать новые правила. Они должны быть на благо сообщества и предназначены для решения конкретных вопросов, которые могут возникнуть у Ассоциации в ее индивидуальной деятельности.

Сюда могут входить правила парковки, часы работы бассейна, аренда клубного дома, установка спутникового и кабельного телевидения, политика в отношении домашних животных и использование большинства удобств.

Опровержение выборочного принуждения

Одним из наиболее важных соображений как для ТСЖ, так и для членов сообщества является то, что правоприменение является разумным и недискриминационным. Необходима последовательность в применении руководящих документов ассоциации. Когда ТСЖ принимает меры в случае предполагаемых нарушений, они не должны быть произвольными и разумными в соответствии с процедурами и надлежащей правовой процедурой, изложенными в регулирующих документах.

Все действия, предпринятые против домовладельца, документируются в протоколе заседания совета директоров. Если это приводит к уведомлению о нарушении, следует указать код предполагаемого нарушения.

Если есть управляющая компания, включите их в любую переписку или документацию. Хотя девиз большинства управляющих компаний - «мы следуем указаниям совета директоров»; лицензированные менеджеры сообщества не хотят, чтобы после получения уведомления продолжалась некорректная деятельность. Они превыше всего ценят свою лицензию.

Выбери свои битвы. У ТСЖ есть ресурсы. Члены правления не несут никаких расходов на судебные издержки, а также расходы на арбитраж или посредничество. У большинства также есть страховой полис D&O (директора и должностные лица). Это означает, что по страховому иску будут оплачены судебные издержки, а в случае обнаружения вины страховая компания выплатит ответственность. Исключение составляют случаи, когда действие было совершено умышленно или злонамеренно, что трудно доказать.

Как домовладелец, вы имеете право просматривать любые / все документы, банковские выписки, отчеты о нарушениях, протоколы собраний и т. Д. Единственными записями, к которым домовладельцам обычно не разрешается иметь доступ, является частная информация других домовладельцев, такая как задолженность по оценке, невыплаченная штрафы, индивидуальная контактная информация или договор аренды в файле. Все остальные записи и документы доступны домовладельцу. Вы платите комиссию за оценку; это ваши деньги. Да, члены Совета являются добровольцами, но несут фидуциарную ответственность за соблюдение руководящих документов.

Защитите себя от хулиганов ТСЖ

Не становитесь потенциальной жертвой коррупции. Посетите учебный класс или семинар по работе ТСЖ. Узнайте, когда запланирована следующая выставка HOA, и наслаждайтесь общением с другими домовладельцами, членами правления и поставщиками. Также доступны различные классы, охватывающие законы штата, регулирующие ТСЖ (например, выборы в ТСЖ, процесс штрафов, права домовладельцев, финансы и т. Д.). Это хороший способ встретиться с различными лидерами отрасли и получить бесплатный совет. Инструкторы обычно являются профессионалами в сфере ТСЖ и доступны после занятий, чтобы ответить на конкретные вопросы или разобраться в проблемах.

Помните, что это «индустрия», и каждый держит руки в карманах домовладельцев. Обязательно выбирайте свои сражения, поскольку ставки могут быть высоки. Книга «Воин HOA» охватывает множество вопросов, от вызовов Совету директоров до реальных кошмарных историй. Вы обнаружите, что не одиноки в этом и есть помощь.

ТСЖ воин

Вопросы и Ответы

Вопрос: Может ли наше ТСЖ продолжать держать замок на бассейне без какого-либо уведомления домовладельцев о дате открытия? Мы живем в Аризоне. Я написал электронное письмо, но до сих пор не получил ответа.

Ответ: Правление обычно имеет право устанавливать даты открытия и закрытия бассейнов, а также часы работы. Вы, вероятно, найдете его в Правилах и положениях ваших руководящих документов. Однако в настоящее время наши бассейны также заблокированы в соответствии с рекомендациями Департамента здравоохранения COVID-19. Наши теннисные корты также закрыты; хотя они могут быть первыми, кто откроет наши удобства.

Бассейны нашей ассоциации рассматриваются Департаментом здравоохранения как «общественные бассейны». Мы боролись с этим, поскольку считаем, что его следует классифицировать как частный пул, поскольку для использования вам необходимо членство (членство является домовладельцем / резидентом). Но проиграл эту битву. Итак, ваш пул может подпадать под правила Департамента здравоохранения, и ваш Совет должен им соответствовать. Ознакомьтесь с рекомендациями Департамента здравоохранения штата по открытию общественных бассейнов; затем «сражайтесь» в своей битве. Я уверен, что многие жители будут на вашей стороне. Кампания по электронной почте, телефонным звонкам и другим петициям в ваш Совет и / или Управляющую компанию должна получить ответ.

С учетом всего вышесказанного Правление должно разместить на пулах уведомление с объяснением их закрытия и предполагаемой даты открытия.

Вопрос: Моему ТСЖ известно, что я единственный владелец автомобиля, который квалифицируется как кемпер, который не может быть припаркован на территории. Все владельцы восхищались кемпером и не возражали, пока я не потребовал от ТСЖ привлечь одного из других владельцев к ответственности за утечку воды. Сразу после этого запроса ТСЖ решило применить правило без кемперов, зная, что пострадает только я. Можно ли это считать выборочным исполнением?

Ответ: Вы заявляете, что нарушаете Правила и положения только вы. Так что технически они не выбирают принудительное исполнение. Звучит мстительнее. Однако, с учетом сказанного, прочтите свои руководящие документы и ищите лазейки (то есть предлагают ли они «участок для автофургонов» для парковки кемперов).

Вопрос: Может ли ТСЖ связаться с моей мамой по поводу проблемы с наклейками на моем автомобиле? Мне 34. В доме есть имя моей мамы, но она здесь не живет. Автомобиль на 100% на мое имя

Ответ: Если наклейки на транспортном средстве относятся к ТСЖ (например, парковка, идентификация и т. Д.); тогда да, они могут связаться с вашей матерью. Домовладелец несет ответственность за всех (арендатора или родственника), проживающих в его доме.

Вопрос: Может ли ТСЖ обеспечить соблюдение субъективных стандартов содержания дома?

Ответ: Субъективные стандарты? Все, что может обеспечить ТСЖ по закону, должно быть указано в регулирующих документах. Итак, член правления не может просто сказать: мне лично это не нравится, или я думаю, что то или это нужно делать и т. Д.

Если вашему дому требуется ВНЕШНИЙ ремонт, попросите показать им правила или нормативные акты по содержанию дома, которые они пытаются обеспечить. Часто ТСЖ несут ответственность за внешний вид. У них нет никаких дел внутри вашего дома - если это не влияет на соседей (например, ломается водонагреватель и вода хлынула в дом соседа).