Будьте осторожны перед покупкой переоборудования кондоминиума

Общественное достояние Pixabay

Что такое преобразование кондоминиума?

Конверсия кондоминиума - это когда вся собственность, находящаяся в единоличной собственности, превращается в индивидуально продаваемые единицы как кондоминиумы. (Изменение использования).

Многие из этих владений изначально были квартирами, а иногда и зданиями, такими как фабрики или школы.

Наша история до того, как наше жилище было преобразовано

Я семь лет жила в многоквартирном доме и мне очень понравилось. Это было в жилом районе преимущественно частных домов. Здание представляло собой пятиугольник, имеющий пять сторон. В центре, на первом этаже, находился фонтан со сверкающими разноцветными огнями. Второй и третий этажи были открытыми, и через перила можно было смотреть в фонтан. Он был уникальным и элегантным, но при этом не дороже, чем другие квартиры в этом районе.

На каждой из пяти сторон было по две квартиры, отходившие от центра в виде клина в форме пирога. Он сделан для квартиры самой уникальной формы. Когда кто-то входил в клин, самая широкая его часть выходила на балкон, выходивший на сад.

У нас была система безопасности с зуммером и видеокамера в холле задолго до того, как видеокамеры стали нормой. Просто нужно было настроить телевизор на 9 канал, чтобы увидеть, кто их слушает. Мягкая музыка звучала из акустической системы по всем залам.

У нас был красивый бассейн, который содержался в безупречной чистоте.

В здании жили в основном молодые специалисты, а арендаторов собственник отсеивал. Были случаи, когда жильцы играли слишком громкую музыку, но их сразу выселили.

Для меня это была идиллическая резиденция. Затем я получил уведомление о том, что квартиры перестраиваются в кондоминиумы. После покупки квартиры существующий арендатор должен будет уехать.

Вам нравится ваше жилище, но это будет кондоминиум

Я принял решение, основываясь на предположениях (плохая идея)

Я думал, что цена на эти устройства была настолько разумной, что это было бы хорошим вложением. Для меня это был бы хороший способ увеличить капитал и через несколько лет использовать его для покупки дома.

Я предполагал, что, поскольку это было прекрасное место для жизни, большинство других арендаторов, с которыми я познакомился, по крайней мере случайно, также будут покупать квартиры. Я предположил, что характер здания останется прежним и, вероятно, качество жизни повысится, поскольку каждый будет заинтересован в сохранении ценностей собственности.

Был небольшой первоначальный взнос, мои выплаты по ипотеке были низкими, а плата за обслуживание кондоминиума была разумной.

Действительно, при покупке агрегата мне выдали подзаконные акты. Книга формата Legal толщиной около дюйма. В нем описаны все, что можно и чего нельзя. Мне казалось, что все соблюдают правила, и правила так четко прописаны, мое будущее счастье, живущее там, было гарантировано.

Reality Hit - потребовалось время

Лишь немногие из существующих арендаторов приобрели квартиры. У них были свои причины. Молодые пары предпочли сразу перейти в собственность на жилье; некоторые ожидали, что их компания переедет в другое место, а другие не имели первоначального взноса. Их причины были разными, и мне было грустно видеть, как некоторые из них переезжают.

Примерно половину единиц (30) купили спекулянты. Заочные инвесторы, заинтересованные в получении дохода от сдачи в аренду, а затем, возможно, в передаче собственности с прибылью. Проблема? У большинства из них не было ни ресурсов, ни склонности к предварительному отбору арендаторов. Если их арендаторы включили музыку в 2 часа ночи, им было все равно до тех пор, пока им платили за аренду. Если их арендаторы продавали наркотики, они закрывали глаза. У нас был владелец, который сдавал в аренду молодой женщине, которая работала в магазине пончиков. Однако квартира была не для нее, ее отправил ее парень снимать. Он хотел, чтобы это было клубом для своей уличной банды. Таким образом, у нас были молодые люди, которые входили в здание и выходили из него с бейсбольными битами на плечах. Они никогда не оставались без них и не играли в бейсбол.

Можно было бы подумать, что это предотвратит постановление. Но на самом деле у немногих из членов совета директоров хватило смелости обеспечить соблюдение правил. Управляющая компания делала это за них в крайних случаях, но выселить кого-то не так-то просто. Кажется, многие из этих арендаторов знали, «как играть в игру». Многие заявили о болезни или инвалидности, из-за которых процесс выселения продлился. В течение месяцев, которые длился этот процесс, нам приходилось терпеть их махинации.

Финансовые последствия общих общих расходов

Плата за обслуживание покрывает все общие расходы на содержание здания. По мере роста расходов на строительство растут и сборы за обслуживание.

К сожалению, хотя каждая единица оплачивала свой счет за телефон и электричество, вода и природный газ не измерялись отдельно. У каждого блока был свой собственный термостат и нагревательный блок, и они могли регулировать тепло по мере необходимости, но мы все разделили расходы на газ.

Теоретически все должно выровняться. На самом деле, рассмотрим два примера более серьезных тематических исследований:

Барбара Д.: У нее был синдром хронической усталости, и она заявила, что из-за болезни ей нужно было держать окна широко открытыми зимой (в Коннектикуте), поскольку ей нужен был свежий воздух. Однако ей также нужно было согреться, поэтому она установила тепло на 85 градусов.

Джон Т.: Один из его соседей жаловался, что он постоянно слышит струю воды; это сводило его с ума. Сопровождающий получил разрешение войти в квартиру Джона. Когда он подошел к ванной из гостиной, из ванной выходило густое облако пара. В ванной из крана хлынула горячая вода. Судя по всему, он делал это в течение некоторого времени, поскольку стены ванной комнаты и прилегающей стены гостиной были покрыты толстой пушистой черной плесенью. Устранение проблемы с водопроводом было обязанностью отдельного владельца квартиры, и Джон не хотел нанимать водопроводчика, поэтому просто позволил горячей воде хлынуть.

Ах да, наши прекрасные фонтаны. По мере того, как качество наших жителей ухудшалось, ухудшалось и качество их посетителей. Кажется, часто посетители здания думали, что было бы смешно бросить в них мыло. Должно быть, они видели смешные фильмы, где мыло пузырится. На самом деле мыло не вызывает пузырей. Просто сидит там, а потом забивает водяной насос. Таким образом, нам придется периодически покупать новые насосы и инвестировать в человеко-часы, чтобы осушить фонтаны и вымыть мыло. Так что каждый раз, когда к кому-то приходил посетитель с «чувством юмора», это обходилось нам в 300 долларов в качестве накладных расходов.

Было так много похожих историй. Расходы всех нас из-за невнимательности нескольких человек. Таким образом, наши сборы за обслуживание росли.

И финансовое положение стало хуже

Вначале совет директоров организовал его таким образом, чтобы управляющая компания выписывала чеки и приносила их на ежемесячное собрание совета директоров для рассмотрения. Каждая проверка требовала подписи двух членов правления.

Наш тогда избранный президент решил, что она слишком занята, чтобы ее беспокоить необходимость подписывать чеки, поэтому она предоставила единоличное право подписи чеков управляющему имуществом.

Следующий избранный президент решил, что она даже не хочет, чтобы ее беспокоили проверки на заседаниях совета директоров. Она сказала управляющему имуществом просто подписать их и прислать.

Где-то в будущем было обнаружено, что весь наш резервный фонд в 30 000 долларов исчез. Электричество для освещения в холлах, на стоянке и в прачечной было на три месяца позже. Счет за природный газ также был просрочен на три месяца. Итак, теперь мы задолжали коммунальным предприятиям 60 000 долларов. Это произошло из-за того, что здание приходило в упадок, так как ничего не ремонтировалось.

В результате наши сборы за обслуживание сильно выросли. Мы также получили оценку по 2 000 долларов в январе и марте.

Похоже, правление предпочло не возбуждать уголовное дело, поскольку были написаны подзаконные акты. Если денег не хватало, членам правления пришлось бы их наверстать. Таким образом, если они преследуют управляющего имуществом и проигрывают, это будет признанием пропажи денег. Они решили просто объявить себя «не ответственными».

(Кстати: мой двоюродный брат живет в кондоминиуме, который изначально был построен как таковой, а не переделкой, и произошло то же самое. Теперь у них истощилось имущество, и нет средств на его ремонт.)

Мои предложения - Если вы собираетесь купить конверсию квартиры

Проверьте, как измеряются общие коммунальные услуги. Ищите индивидуальный счетчик - каждый собственник платит за газ, воду и электричество самостоятельно. Я не могу достаточно подчеркнуть это.
Узнайте, кто их компания по управлению недвижимостью. Поищите название компании в Интернете и посмотрите, не написал ли кто-нибудь о ней негативные отзывы. Посмотрите их рейтинг в Better Business Bureau.
Свяжитесь с компанией по управлению имуществом и узнайте, собираются ли они и дальше управлять имуществом. Несколько компаний бросили нас, поскольку мы были слишком малы, чтобы приносить прибыль. Так мы и получили управляющего, который скрылся с деньгами.
Задайте вопросы о том, сколько единиц занимают собственники, а сколько принадлежат отсутствующим владельцам-инвесторам.
Спросите, не предвидятся ли какие-либо крупные расходы в ближайшем будущем, такие как мощение стоянки, повторная облицовка бассейна. Подумайте о чем-нибудь большом, что может потребоваться сделать, и спросите, когда это было сделано в последний раз. Объезжайте вокруг и посмотрите, не окажется ли что-то серьезное, требующее ремонта, например, крыша или сайдинг.
Спросите, когда проводилась их последняя оценка и ожидается ли она. Узнайте, когда в последний раз повышалась плата за обслуживание и на какой процент она традиционно увеличивается.
Объезжайте подразделения в разное время дня и ночи, чтобы увидеть, что вы видите. Например, если вы видите единицы, в которых посылки выходят из окна и приходят деньги, вероятно, это наркотики.
Посмотрите, сможете ли вы найти некоторых из нынешних владельцев и спросить, счастливы ли они там жить.

Вопросы и Ответы

Вопрос: Требуется ли PDI для преобразования?

Ответ: Я жил в этом здании в качестве съемщика до покупки квартиры. Я не знаю, что нужно было сделать владельцу здания, чтобы преобразовать здание из многоквартирного дома в кондоминиумы. Я помню, что мы получили письмо о том, что владелец подал заявку на право преобразования, а затем уведомление о его преобразовании вместе с нашими вариантами. Как покупатель, мне не требовалось иметь PDI, и я его не имел. Владелец предоставил ипотеку в качестве функции продажи, и поэтому со стороны ипотечной компании не было никаких требований.

Каков ваш опыт конверсии кондоминиумов?

Эшли Томас 20 мая 2020 г.:

Это отличный контент. сайт, однако, отстает от основных с таким количеством всплывающих окон. спасибо за это - мне надоели квартиры и теперь вы подтвердили мои опасения. Благодарю.